重要度 2（注目）変更
TOCビル等の減損認識判定に関するKAMが継続して記載され、有形固定資産残高(TOCビル等は7,261百万円から9,179百万円)が更新された。建替え計画については、着工見込みを2036年以降とした旨(建築費高騰等が理由)が追記され、営業再開後もテナント入居が全館閉館前の水準に至らず営業赤字が継続している旨が記載された。監査上の主要な仮定は不動産鑑定評価の時点修正額に変更され、外部専門家の適格性検討や時点修正の適切性検討といった監査手続が追加された。
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監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性 監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 監査上の対応【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、当連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産53,529百万円が計上されており、このうち、TOCビル等(TOCビル及びTOCフロントビル)の有形固定資産は7,261百万円である。【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、当連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産54,732百万円が計上されており、このうち、TOCビル等(TOCビル及びTOCフロントビル)の有形固定資産は9,179百万円である。 会社は、固定資産の減損会計の基礎となる資金生成単位を、不動産事業においては原則として物件別に設定し、減損の要否を判定している。資金生成単位に営業損益または営業キャッシュ・フローの継続赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化、使用範囲または方法の変化などにより減損の兆候があると認められた場合、割引前の将来キャッシュ・フローの総額と固定資産の帳簿価額を比較し、減損損失の認識の要否を判定する。減損損失の認識が必要と判定された場合は、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上する必要がある。資金生成単位に営業損益または営業キャッシュ・フローの継続赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化、使用範囲または方法の変化などにより減損の兆候があると認められた場合、減損損失の認識の要否を判定する必要がある。TOCビル等は、開発事業計画に基づく建替えに向けて令和6年3月末に閉館したものの、建替え計画の見直し及び計画変更に一定の期間を要することに伴い、同年9月に不動産事業の営業を再開している。一旦全館閉館したことに伴うテナント数の減少を背景に、営業損益及び営業キャッシュ・フローの赤字が継続しており、減損の兆候が認められ、減損の認識判定を行った結果、減損損失の計上は不要と判断している。TOCビル等は、開発事業計画に基づく建替えに向けて2024年3月末に一旦閉館したものの、建替え計画の見直しにより同年9月より順次営業を再開している。建替え計画については、当初延長の意思決定では2033年頃の着工見込みとしていたが、今般の建築費高騰やビル賃貸市場の現況及び相当年数の賃貸借期間を確保し耐震補強工事の投資効果を享受する観点も踏まえ、2025年9月に2036年以降での着工とし、決定次第、改めて公表することを公表している。営業再開以降、TOCビル等におけるテナントの入居は概ね計画通りに進んでいるものの、全館閉館前の入居状況までには至っておらず、営業損益の赤字が継続しており、減損の兆候が認められ、減損の認識判定を行っている。減損損失の認識判定における割引前の将来キャッシュ・フローを構成する将来キャッシュ・フロー予測や時価は、以下の見積手法の選択、主要な仮定及びデータに基づき見積もられ、これらは経営者の判断を伴うものであり、不確実性が高い。TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定に用いられる将来キャッシュ・フロー予測や時価は、以下の見積手法の選択、主要な仮定及びデータに基づき見積もられ、これらは経営者の判断を伴うものであり、不確実性が高い。 ・今後のテナント獲得見込み・不動産鑑定評価における適用手法の選択や主要な仮 定(賃料収入見込みや還元利回り等)・不動産鑑定評価を基にした時点修正額における適用手法の選択や主要な仮定(公表されている地価情報等) 以上から、当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性が、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性を検証するため、見積手法の選択、主要な仮定及びデータに焦点を当て、主に以下の監査手続を実施した。 (内部統制の評価) 固定資産の減損損失の認識判定に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。評価にあたっては、特に将来キャッシュ・フロー予測や時価の合理性の評価に関する内部統制に焦点を当てた。 (経営者による見積りの妥当性の検討)・ 過年度における予算数値と実績の比較により、経 営者による将来キャッシュ・フローに係る見積り の妥当性を検討した。・過年度における予算数値と実績の比較により、経営者による将来キャッシュ・フローに係る見積りの妥当性を検討した。・ TOCビル等の建替え計画の方針、今後の使用方 針及び今後のテナント獲得見込みについて経営者 等への質問、取締役会議事録や稟議書、関連資料 の閲覧を実施した。・TOCビル等の建替え計画の方針、着工時期、着工までの使用方針及びテナント獲得見込みについて経営者等への質問、取締役会議事録や稟議書、関連資料の閲覧を実施した。・ 取締役会が承認した予算数値を入手し、TOCビ ル等の減損損失の認識判定に用いた将来キャッシ ュ・フロー予測との関連性を理解することにより 、会社の事業戦略とキャッシュ・フロー予測との 整合性を検討した。・取締役会が承認した予算数値を入手し、TOCビル等の減損損失の認識判定に用いた将来キャッシュ・フロー予測との関連性を理解することにより、会社の事業戦略とキャッシュ・フロー予測との整合性を検討した。・ 会社が入手したTOCビル等の不動産鑑定評価書 について、当監査法人内の不動産評価の専門家を 利用し、経営者が利用した不動産鑑定士に質問を 実施するとともに、当該不動産鑑定評価における 適用手法の合理性の評価や、主要な仮定(賃料収 入見込みや還元利回り等)に関して各種指標調査 会社が発行するレポートにおける賃料水準やキャ ップレート等との比較により、その妥当性を評価 した。・不動産鑑定評価を基にして時点修正額を算定した経営者が利用する外部の評価専門家の適格性、能力及び客観性を検討した。 また、前連結会計年度において、会社が入手したTOCビル等の不動産鑑定評価書について、当監査法人内の不動産評価の専門家を利用し、経営者が利用した不動産鑑定士に質問を実施するとともに、当該不動産鑑定評価における適用手法の合理性の評価や、主要な仮定(賃料収入見込みや還元利回り等)に関して各種指標調査会社が発行するレポートにおける賃料水準やキャップレート等との比較により、その妥当性を評価した。 当連結会計年度においては、会社は当該不動産鑑定評価額を基に不動産鑑定評価時点から当連結会計年度末までの正味売却価額の見積りで考慮すべき重要な不動産及びその周辺環境の変化を反映した時点修正額を用いて将来キャッシュ・フローを見積もっているため、鑑定評価の前提条件、公表されている地価情報等の推移等を検討し、前連結会計年度の不動産鑑定評価からの時点修正が適切に行われているか検討した。
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監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性 監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 監査上の対応 【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、当連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産53,529百万円が計上されており、このうち、TOCビル等(TOCビル及びTOCフロントビル)の有形固定資産は7,261百万円である。 会社は、固定資産の減損会計の基礎となる資金生成単位を、不動産事業においては原則として物件別に設定し、減損の要否を判定している。 資金生成単位に営業損益または営業キャッシュ・フローの継続赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化、使用範囲または方法の変化などにより減損の兆候があると認められた場合、割引前の将来キャッシュ・フローの総額と固定資産の帳簿価額を比較し、減損損失の認識の要否を判定する。減損損失の認識が必要と判定された場合は、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上する必要がある。 TOCビル等は、開発事業計画に基づく建替えに向けて令和6年3月末に閉館したものの、建替え計画の見直し及び計画変更に一定の期間を要することに伴い、同年9月に不動産事業の営業を再開している。一旦全館閉館したことに伴うテナント数の減少を背景に、営業損益及び営業キャッシュ・フローの赤字が継続しており、減損の兆候が認められ、減損の認識判定を行った結果、減損損失の計上は不要と判断している。 減損損失の認識判定における割引前の将来キャッシュ・フローを構成する将来キャッシュ・フロー予測や時価は、以下の見積手法の選択、主要な仮定及びデータに基づき見積もられ、これらは経営者の判断を伴うものであり、不確実性が高い。 ・今後のテナント獲得見込み ・不動産鑑定評価における適用手法の選択や主要な仮 定(賃料収入見込みや還元利回り等) 以上から、当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性が、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性を検証するため、見積手法の選択、主要な仮定及びデータに焦点を当て、主に以下の監査手続を実施した。 (内部統制の評価) 固定資産の減損損失の認識判定に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。評価にあたっては、特に将来キャッシュ・フロー予測や時価の合理性の評価に関する内部統制に焦点を当てた。 (経営者による見積りの妥当性の検討) ・ 過年度における予算数値と実績の比較により、経 営者による将来キャッシュ・フローに係る見積り の妥当性を検討した。 ・ TOCビル等の建替え計画の方針、今後の使用方 針及び今後のテナント獲得見込みについて経営者 等への質問、取締役会議事録や稟議書、関連資料 の閲覧を実施した。 ・ 取締役会が承認した予算数値を入手し、TOCビ ル等の減損損失の認識判定に用いた将来キャッシ ュ・フロー予測との関連性を理解することにより 、会社の事業戦略とキャッシュ・フロー予測との 整合性を検討した。 ・ 会社が入手したTOCビル等の不動産鑑定評価書 について、当監査法人内の不動産評価の専門家を 利用し、経営者が利用した不動産鑑定士に質問を 実施するとともに、当該不動産鑑定評価における 適用手法の合理性の評価や、主要な仮定(賃料収 入見込みや還元利回り等)に関して各種指標調査 会社が発行するレポートにおける賃料水準やキャ ップレート等との比較により、その妥当性を評価 した。
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監査上の主要な検討事項 監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。 TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性 監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 監査上の対応 【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、当連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産54,732百万円が計上されており、このうち、TOCビル等(TOCビル及びTOCフロントビル)の有形固定資産は9,179百万円である。 会社は、固定資産の減損会計の基礎となる資金生成単位を、不動産事業においては原則として物件別に設定し、減損の要否を判定している。 資金生成単位に営業損益または営業キャッシュ・フローの継続赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化、使用範囲または方法の変化などにより減損の兆候があると認められた場合、減損損失の認識の要否を判定する必要がある。 TOCビル等は、開発事業計画に基づく建替えに向けて2024年3月末に一旦閉館したものの、建替え計画の見直しにより同年9月より順次営業を再開している。建替え計画については、当初延長の意思決定では2033年頃の着工見込みとしていたが、今般の建築費高騰やビル賃貸市場の現況及び相当年数の賃貸借期間を確保し耐震補強工事の投資効果を享受する観点も踏まえ、2025年9月に2036年以降での着工とし、決定次第、改めて公表することを公表している。営業再開以降、TOCビル等におけるテナントの入居は概ね計画通りに進んでいるものの、全館閉館前の入居状況までには至っておらず、営業損益の赤字が継続しており、減損の兆候が認められ、減損の認識判定を行っている。 TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定に用いられる将来キャッシュ・フロー予測や時価は、以下の見積手法の選択、主要な仮定及びデータに基づき見積もられ、これらは経営者の判断を伴うものであり、不確実性が高い。 ・今後のテナント獲得見込み ・不動産鑑定評価を基にした時点修正額における適用手法の選択や主要な仮定(公表されている地価情報等) 以上から、当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性が、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 当監査法人は、TOCビル等に係る有形固定資産の減損損失の認識判定の妥当性を検証するため、見積手法の選択、主要な仮定及びデータに焦点を当て、主に以下の監査手続を実施した。 (内部統制の評価) 固定資産の減損損失の認識判定に係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。評価にあたっては、特に将来キャッシュ・フロー予測や時価の合理性の評価に関する内部統制に焦点を当てた。 (経営者による見積りの妥当性の検討) ・過年度における予算数値と実績の比較により、経営者による将来キャッシュ・フローに係る見積りの妥当性を検討した。 ・TOCビル等の建替え計画の方針、着工時期、着工までの使用方針及びテナント獲得見込みについて経営者等への質問、取締役会議事録や稟議書、関連資料の閲覧を実施した。 ・取締役会が承認した予算数値を入手し、TOCビル等の減損損失の認識判定に用いた将来キャッシュ・フロー予測との関連性を理解することにより、会社の事業戦略とキャッシュ・フロー予測との整合性を検討した。 ・不動産鑑定評価を基にして時点修正額を算定した経営者が利用する外部の評価専門家の適格性、能力及び客観性を検討した。 また、前連結会計年度において、会社が入手したTOCビル等の不動産鑑定評価書について、当監査法人内の不動産評価の専門家を利用し、経営者が利用した不動産鑑定士に質問を実施するとともに、当該不動産鑑定評価における適用手法の合理性の評価や、主要な仮定(賃料収入見込みや還元利回り等)に関して各種指標調査会社が発行するレポートにおける賃料水準やキャップレート等との比較により、その妥当性を評価した。 当連結会計年度においては、会社は当該不動産鑑定評価額を基に不動産鑑定評価時点から当連結会計年度末までの正味売却価額の見積りで考慮すべき重要な不動産及びその周辺環境の変化を反映した時点修正額を用いて将来キャッシュ・フローを見積もっているため、鑑定評価の前提条件、公表されている地価情報等の推移等を検討し、前連結会計年度の不動産鑑定評価からの時点修正が適切に行われているか検討した。