平和不動産株式会社

前年に記載されていた「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用に関する会計方針変更の注記が、今年は削除されている。前年の記載では当該変更による連結財務諸表・財務諸表への影響はないとされていた。

(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。)等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税の計上区分(その他の包括利益に対する課税)に関する改正については、2022年改正会計基準第20-3項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。)第65-2項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。なお、当該会計方針の変更による連結財務諸表への影響はありません。

(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。)等を当事業年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分に関する改正については、2022年改正会計基準第20-3項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。なお、当該会計方針の変更による財務諸表への影響はありません。

（なし）

本文のリスク記述は前年と同一で、過去5連結会計年度の推移表が第102期〜第106期に更新され、第101期が除外されて第106期が追加された。第106期の有利子負債残高は272,683百万円、ネット有利子負債残高は241,567百万円、ネットD/Eレシオは1.9倍となった。注記では有利子負債の範囲に「ノンリコース長期借入金」が追加された。

当社グループは、収益力の強化・安定を目指し、賃貸事業資産及び収益用不動産の取得や建替え、開発等を進めておりますが、その取得資金や建設資金等を主に有利子負債により調達していることから、金融情勢や金利の動向等によっては金融費用が増加し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

当社グループは、有利子負債残高及びネットD/Eレシオを適切な水準に維持し、有利子負債の調達の大半を長期による借入とし、借入の大半について金利を固定化して金利変動による影響を少なくするべく対処しておりますが、金融情勢や金利の動向等の環境が当社グループの想定と異なる状況となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、過去5連結会計年度における有利子負債残高及びネットD/Eレシオ等は、次のとおりであります。

区 分

第1012期

20201年4月1日~

20212年3月31日

第1023期

20212年4月1日~

20223年3月31日

第1034期

20223年4月1日~

20234年3月31日

第1045期

20234年4月1日~

20245年3月31日

第1056期

20245年4月1日~
20256年3月31日

有利子負債残高(百万円)
215,727
206,236
226,895
231,323
254,072
272,683
ネット有利子負債残高(百万円)
186,025
178,009
198,987
202,902
228,731
241,567
ネットD/Eレシオ(倍)
1.6
1.5
1.7
1.6
1.9
1.9
(注)有利子負債は、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、流動負債 その他(一部)、社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金、長期未払金であります。ネットD/Eレシオは、ネット有利子負債(有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたもの)を純資産で除したものであります。

当社グループは、収益力の強化・安定を目指し、賃貸事業資産及び収益用不動産の取得や建替え、開発等を進めておりますが、その取得資金や建設資金等を主に有利子負債により調達していることから、金融情勢や金利の動向等によっては金融費用が増加し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

当社グループは、有利子負債残高及びネットD/Eレシオを適切な水準に維持し、有利子負債の調達の大半を長期による借入とし、借入の大半について金利を固定化して金利変動による影響を少なくするべく対処しておりますが、金融情勢や金利の動向等の環境が当社グループの想定と異なる状況となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、過去5連結会計年度における有利子負債残高及びネットD/Eレシオ等は、次のとおりであります。

区 分

第101期

2020年4月1日~

2021年3月31日

第102期

2021年4月1日~

2022年3月31日

第103期

2022年4月1日~

2023年3月31日

第104期

2023年4月1日~

2024年3月31日

第105期

2024年4月1日~
2025年3月31日

有利子負債残高(百万円)
215,727
206,236
226,895
231,323
254,072
ネット有利子負債残高(百万円)
186,025
178,009
198,987
202,902
228,731
ネットD/Eレシオ(倍)
1.6
1.5
1.7
1.6
1.9
(注)有利子負債は、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、流動負債 その他(一部)、社債、長期借入金、長期未払金であります。ネットD/Eレシオは、ネット有利子負債(有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたもの)を純資産で除したものであります。

当社グループは、収益力の強化・安定を目指し、賃貸事業資産及び収益用不動産の取得や建替え、開発等を進めておりますが、その取得資金や建設資金等を主に有利子負債により調達していることから、金融情勢や金利の動向等によっては金融費用が増加し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

当社グループは、有利子負債残高及びネットD/Eレシオを適切な水準に維持し、有利子負債の調達の大半を長期による借入とし、借入の大半について金利を固定化して金利変動による影響を少なくするべく対処しておりますが、金融情勢や金利の動向等の環境が当社グループの想定と異なる状況となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、過去5連結会計年度における有利子負債残高及びネットD/Eレシオ等は、次のとおりであります。

区 分

第102期

2021年4月1日~

2022年3月31日

第103期

2022年4月1日~

2023年3月31日

第104期

2023年4月1日~

2024年3月31日

第105期

2024年4月1日~

2025年3月31日

第106期

2025年4月1日~
2026年3月31日

有利子負債残高(百万円)
206,236
226,895
231,323
254,072
272,683
ネット有利子負債残高(百万円)
178,009
198,987
202,902
228,731
241,567
ネットD/Eレシオ(倍)
1.5
1.7
1.6
1.9
1.9
(注)有利子負債は、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、流動負債 その他(一部)、社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金、長期未払金であります。ネットD/Eレシオは、ネット有利子負債(有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたもの)を純資産で除したものであります。

ビルディング事業の不動産等の評価に関するKAMの継続記載で、計上額が有形固定資産282,350百万円・無形固定資産30,977百万円（連結総資産の74.7%）から、272,043百万円・30,934百万円（同67.1%）に変更された。減損の兆候の把握単位や再開発事業に関する記述が整理され、不確実性の要因は事業化区画の開発方針・自治体の許可・補助金の見通し等から、将来の賃料水準・稼働率・運営費用・建築費等へと表現が改められた。KAMの対象事項自体は変わっていない。

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

ビルディング事業における不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
平和不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、主に賃貸目的で保有すビルディング事業における不動産等として有形固定資産282,35072,043百万円及び無形固定資産(借地権及びのれん)30,97734百万円(以下、これらを総称して「不動産等」という。)が計上されており、連結総資産の74.767.1%を占めている。主な内容は、国内における証券取引所、オフィス、ホテルのほか、平和不動産株式会社及び連結子会社が日本橋兜町・茅場町及び札幌エリアにおいて複数の再開発事業のために保有する不動産等が含まれている。
注記事項「(重要な会計上の見積り)(固定資産の減損)」に記載のとおり、経営者は他の資産(グループ)から概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位(原則、で減損の兆候を把握している。当該単位は、原則として個別資産単位)で減損の兆候を把握としているが、再開発事業においては、関連する複数の資産を同一の資産グループとしている。減損の兆候には、営業活動から生じずる損益等の継続的なマイナス、市場価格の著しい下落が継続、経営環境の著しい悪化及び使用範囲又は方法の変更等の回収可能価額を著しく低下させる変化、市場価格の著しい下落等が含まれる。減損の兆候があると認められた場合、不動産等から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較しは、減損損失の認識の要否を判定している。再開発事業においては、事業計画の実現可能性があると判断できる場合に複数の資産を1つの資産グループにしていが判定される。
不動産等の評価における減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定は、経済情勢や不動産市場の影響等を受けて様々なリスクが存在するため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的判断に依拠する程度が大きい。
特に、再開発事業における減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定いては、経営者が作成した再開発事業計画により判断されるが、これは事業化する区画の開発方針、自治体からの開発許可、補助金交付の見通し、開発コスト及び賃料予測等の様々な仮定を総合して作成されるため一般に再開発期間は長期にわたることから、割引前将来キャッシュ・フローの基礎となる、将来の賃料水準、稼働率、運営費用、建築費等について、経営者はより複雑な判断を要する。また、再開発期間は長期にわたることから、工期や建築コスト等の見直しが行われる可能性がある。
以上から、当監査法人は、固定資産の減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。
当監査法人は、ビルディング事業における不動産等の減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定評価の妥当性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

ビルディング事業における不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
平和不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、主に賃貸目的で保有する不動産等として有形固定資産282,350百万円及び無形固定資産(借地権及びのれん)30,977百万円が計上されており、連結総資産の74.7%を占めている。主な内容は、国内における証券取引所、オフィス、ホテルのほか、平和不動産株式会社及び連結子会社が日本橋兜町・茅場町及び札幌エリアにおいて複数の再開発事業のために保有する不動産等が含まれている。
注記事項「(重要な会計上の見積り)(固定資産の減損)」に記載のとおり、経営者は他の資産(グループ)から概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位(原則、個別資産単位)で減損の兆候を把握している。減損の兆候には、営業活動から生じる損益等の継続的なマイナス、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び使用範囲又は方法の変更等の回収可能価額を著しく低下させる変化が含まれる。減損の兆候があると認められた場合、不動産等から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較し、減損損失の認識の要否を判定している。再開発事業においては、事業計画の実現可能性があると判断できる場合に複数の資産を1つの資産グループにしている。
不動産等における減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定は、経済情勢や不動産市場の影響等を受けて様々なリスクが存在するため、不確実性が高く、経営者の主観的判断に依拠する程度が大きい。
特に、再開発事業における減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定は、経営者が作成した事業計画により判断されるが、これは事業化する区画の開発方針、自治体からの開発許可、補助金交付の見通し、開発コスト及び賃料予測等の様々な仮定を総合して作成されるため、経営者はより複雑な判断を要する。また、再開発期間は長期にわたることから、工期や建築コスト等の見直しが行われる可能性がある。
以上から、当監査法人は、固定資産の減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。
当監査法人は、不動産等の減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定の妥当性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

ビルディング事業における不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
平和不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、ビルディング事業における不動産等として有形固定資産272,043百万円及び無形固定資産(借地権及びのれん)30,934百万円(以下、これらを総称して「不動産等」という。)が計上されており、連結総資産の67.1%を占めている。主な内容は、国内における証券取引所、オフィス、ホテルのほか、平和不動産株式会社及び連結子会社が日本橋兜町・茅場町及び札幌エリアにおいて複数の再開発事業のために保有する不動産等が含まれている。
注記事項「(重要な会計上の見積り)(固定資産の減損)」に記載のとおり、経営者は他の資産(グループ)から概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位で減損の兆候を把握している。当該単位は、原則として個別資産単位としているが、再開発事業においては、関連する複数の資産を同一の資産グループとしている。減損の兆候には、営業活動から生ずる損益等のマイナスが継続、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等が含まれる。減損の兆候があると認められた場合は、減損損失の認識の要否が判定される。
不動産等の評価における減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定は、経済情勢や不動産市場の影響等を受けて様々なリスクが存在するため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的判断に依拠する程度が大きい。
特に、再開発事業においては、経営者が作成した再開発事業計画により判断されるが、一般に再開発期間は長期にわたることから、割引前将来キャッシュ・フローの基礎となる、将来の賃料水準、稼働率、運営費用、建築費等について、経営者はより複雑な判断を要する。
以上から、当監査法人は、固定資産の減損の兆候の把握及び減損損失の認識の要否判定の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、「監査上の主要な検討事項」に該当すると判断した。
当監査法人は、ビルディング事業における不動産等の評価の妥当性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。

減損の兆候の評価に関する監査手続の記載が見直された。基礎資料の正確性・網羅性の検証が追加され、経営者・担当者への質問等の記載が省かれたほか、グルーピングは「継続適用の確認」に、現場視察は「建築工事に着手した再開発事業の進捗確認」に表現が変更された。

● 営業活動から生じる損益の見通しに係る経営者の判断、使用範囲又は方法の変更に係る意思決定の有無等を確認するためが減損の兆候の把握に用いた基礎資料の正確性及び網羅性を検証するとともに、取締役会議事録、執行役会議事録、及び稟議書及びこれらの関連資料の閲覧のほか、経営者及び担当部署の責任者に対する質問を実施を閲覧した。
● 再開発事業については、資産のグルーピングを行う単位について、経営者が作成した最新の事業計画等との整合性を確認するとともに、グルーピングの継続・見直しの妥当性について検討が継続適用されていることを確認した。
● 所有する不動産等の稼働状況、建築工事に着手した再開発計画事業の進捗状況等を確認するため、現場視察を実施した。

● 営業活動から生じる損益の見通しに係る経営者の判断、使用範囲又は方法の変更に係る意思決定の有無等を確認するため、取締役会議事録、執行役会議事録、稟議書及びこれらの関連資料の閲覧のほか、経営者及び担当部署の責任者に対する質問を実施した。
● 再開発事業については、資産のグルーピングを行う単位について、経営者が作成した最新の事業計画等との整合性を確認するとともに、グルーピングの継続・見直しの妥当性について検討した。
● 所有する不動産等の稼働状況、再開発計画の進捗状況等を確認するため、現場視察を実施した。

● 経営者が減損の兆候の把握に用いた基礎資料の正確性及び網羅性を検証するとともに、取締役会議事録、執行役会議事録及び稟議書を閲覧した。
● 再開発事業については、資産のグルーピングを行う単位について、経営者が作成した最新の事業計画等との整合性を確認するとともに、グルーピングが継続適用されていることを確認した。
● 建築工事に着手した再開発事業の進捗状況を確認するため、現場視察を実施した。

減損損失の認識の要否判定に関する監査上の対応手続の記載が改められた。前年は将来キャッシュ・フローの見積りと実績の比較やテナント交渉状況の確認、再開発事業の事業計画前提の確認が中心だったが、今年は減損の兆候がある全資産への判定実施の確認、賃料水準・建築費見込額・割引率の検討、不動産評価の専門家の利用が具体的に記載された。

● 将来キャッシュ・フローの見積りと当連結会計年度の実績との比較、テナントとの交渉状況の確認等により減損の兆候があると判断されたすべての資産及び資産グループに対して、減損損失の認識の要否判定が実施されていることを確認した。
● 将来の賃料水準について、経営者の見積りの合理性を評価用いた基礎資料を閲覧するとともに、類似事例と比較し、その整合性を検討した。
● 再開発事業においては、事業計画の前提となる開発コスト、開発後の賃料及び稼働率等について、関連建築費見込額について、見積書のほか、見積書の基礎資料や交渉状況を示す資料を閲覧し、類似事例と比較するとともに、近隣の不動産マーケットすることで、その合理性を検討した。
● 割引率について、公表されている外部情報と比較し、その整合性を確認した。
● 当監査法人の不動産評価の専門家を利用して、再開発事業における将来の賃料水準、割引率及び算定された市場価格の妥当性を検討した。

● 将来キャッシュ・フローの見積りと当連結会計年度の実績との比較、テナントとの交渉状況の確認等により、経営者の見積りの合理性を評価した。
● 再開発事業においては、事業計画の前提となる開発コスト、開発後の賃料及び稼働率等について、関連資料を閲覧し、類似事例と比較するとともに、近隣の不動産マーケット情報との整合性を確認した。

● 減損の兆候があると判断されたすべての資産及び資産グループに対して、減損損失の認識の要否判定が実施されていることを確認した。
● 将来の賃料水準について、経営者の用いた基礎資料を閲覧するとともに、類似事例と比較し、その整合性を検討した。
● 建築費見込額について、見積書のほか、見積書の基礎資料や交渉状況を示す資料を閲覧することで、その合理性を検討した。
● 割引率について、公表されている外部情報と比較し、その整合性を確認した。
● 当監査法人の不動産評価の専門家を利用して、再開発事業における将来の賃料水準、割引率及び算定された市場価格の妥当性を検討した。