空港施設株式会社

連結財務諸表の監査上の主要な検討事項(KAM)として、「販売用不動産の評価」が新たに記載された。販売用不動産は2026年3月31日現在15,680百万円で総資産の14.0%を占め、正味売却価額の算定に用いる賃料・空室率・還元利回りなどの仮定が不確実性を伴い経営者の判断を要するため、KAMとされている。

（なし）

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の
内容及び決定理由
監査上の対応
会社は、2026年3月31日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産を15,680百万円計上しており、総資産の14.0%を占める。販売用不動産はオフィスを用途とする不動産により構成されているが、将来の市況の変化等により収益性が低下するリスクが存在する。
連結財務諸表の注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、販売用不動産については、収益性の低下により期末における正味売却価額の見積りが帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額の見積り額まで減額し、当該減少額を販売用不動産評価損として計上することとしている。
正味売却価額の算出にあたり用いた主要な仮定は、将来見込まれる賃料、空室率、還元利回りであり、近隣の類似する取引事例等及び一定期間を経過した物件については、不動産鑑定会社による不動産鑑定評価を総合的に勘案して見積りを行っている。
正味売却価額の算出にあたり用いた当該主要な仮定は、不確実性を伴い、また経営者の判断を必要とするものであるため、当監査法人は、販売用不動産の評価を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産の評価の妥当性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項(KAM)として「内部統制の評価」の項目が新たに追加され、販売用不動産の評価プロセスに係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した旨が記載された。前年には該当する記載はなかった。

（なし）

・販売用不動産の評価プロセスに係る内部統制の整備及び運用状況の有効性を評価した。

監査上の主要な検討事項(KAM)として「(2) 正味売却価額の見積りの評価」に関する監査人の対応手続が新たに記載された。不動産鑑定会社の適性評価、専門家の関与による鑑定評価の妥当性検証、賃料・空室率・還元利回りなど主要な仮定の外部データとの比較、議事録の閲覧や部門責任者へのヒアリング、売却実績と前期末評価額の比較による見積り精度の検証が挙げられている。

（なし）

・経営者が利用した不動産鑑定会社の適性、能力及び客観性を評価した。
・経営者が利用した不動産鑑定会社による不動産鑑定評価につき、監査人の利用する専門家を関与させ、妥当性を検証した。
・正味売却価額の算出にあたり用いた主要な仮定である将来見込まれる賃料、空室率及び還元利回りについて、利用可能な外部データとの比較を行い、設定の合理性を確かめた。
・評価に影響する事象を把握するため、取締役会等の議事録を閲覧し、また販売用不動産に関する部門責任者へのヒアリングを実施した。
・当連結会計年度において売却された複数の物件につき、前連結会計年度末における経営者の評価した正味売却価額と実際の売却価額を比較し、経営者の見積りの精度を検証した。

前年に記載されていた監査上の主要な検討事項（東京都大田区の賃貸用ビル等に係る1,223百万円の減損損失）が、今年は記載されていない。前年は羽田空港一丁目プロジェクトの計画方針決定に伴う減損の兆候と、事業計画上の賃料等の仮定の不確実性が検討対象とされていた。

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

【賃貸用ビル等の減損損失】

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
連結財務諸表注記(重要な会計上の見積り)及び(連結損益計算書関係)に記載されている通り、東京都大田区に所有する賃貸用ビル等につき、1,223百万円の減損損失を計上している。
空港施設株式会社グループは、キャッシュ・フローを生み出す最小単位として、事業用資産は主に空港又は地域毎に設定された管理会計上の区分に基づいて区分している。このうち、羽田空港一丁目地区資産について、2024年11月28日開催の取締役会において決議した「羽田空港一丁目プロジェクト」計画方針の一部決定に伴い、同地区に所有する一部の賃貸用ビル等につき減損の兆候が認められたことから、減損損失認識の要否を判定した。その結果、割引前将来キャッシュ・フローが帳簿価額を下回った事から減損損失の測定を実施し、当該資産グループの帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。
減損損失の認識の判定における割引前将来キャッシュ・フロー、及び減損損失の測定における回収可能価額は、経営者によって作成された事業計画に基づく将来キャッシュ・フローや割引率等を用いて算定される。この事業計画の基礎となる将来期間における賃料といった重要な仮定に関しては、一定の不確実性が存在し、また経営者による判断の影響を受けることになるため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項とした。
当監査法人は、減損損失の認識及び測定の妥当性を検証するため、主として以下の監査手続を実施した。

・減損損失の認識の要否判定に関連する内部統制の整備運用状況の有効性を評価した。
・事業計画について、その基礎となる将来期間における賃料といった重要な仮定について経営者へ質問をし、賃料水準がテナントとの賃貸借契約における契約内容と整合していること、及び退去迄の予測期間が合理的であることを確かめた。
・将来キャッシュ・フローについては、経営者によって作成された事業計画との整合性を検証した。
・使用価値を算定するために用いられる割引率については、基礎データの信頼性及び計算の正確性を検証した。

（なし）

国の施策等のリスクの記載に、東京国際空港で空港法に基づく空港機能施設事業者の指定を受け国内貨物ターミナルを設置・管理・運営していること、各空港で許認可等に基づき航空会社や空港関連事業者へ施設賃貸を行っていることが背景説明として追加された。リスクの帰結の表現が「想定されます」から「可能性があります」に変わったが、対応策の記載は変更されていない。

当社グループは、空港の設置管理者東京国際空港において空港法に基づく空港機能施設事業者の指定を受け国内貨物ターミナルを設置、管理・運営するとともに、同空港を含む各空港において関係法令に基づく許認可等により、航空会社及び空港関連事業者に空港関連施設の賃貸等を行っています。そのため、空港の設置管理者である国、行政当局及び空港会社の空港計画や運営方針の変更等により、当社グループの事業計画、経営・財務状況等に影響を受けることが想定され可能性があります。
当社グループとしては、国や行政等の動向を注視し、変化に対して迅速に対応できるように努めております。
また、中長期経営計画で定めた長期戦略に基づき、空港内外・海外において新たな事業展開を進めることで、リスクの分散にも取り組んでおります。

当社グループは、空港の設置管理者である国、行政当局及び空港会社の空港計画や運営方針の変更等により、当社グループの事業計画、経営・財務状況等に影響を受けることが想定されます。
当社グループとしては、国や行政等の動向を注視し、変化に対して迅速に対応できるように努めております。
また、中長期経営計画で定めた長期戦略に基づき、空港内外・海外において新たな事業展開を進めることで、リスクの分散にも取り組んでおります。

当社グループは、東京国際空港において空港法に基づく空港機能施設事業者の指定を受け国内貨物ターミナルを設置、管理・運営するとともに、同空港を含む各空港において関係法令に基づく許認可等により、航空会社及び空港関連事業者に空港関連施設の賃貸等を行っています。そのため、空港の設置管理者である国、行政当局及び空港会社の空港計画や運営方針の変更等により、当社グループの事業計画、経営・財務状況等に影響を受ける可能性があります。
当社グループとしては、国や行政等の動向を注視し、変化に対して迅速に対応できるように努めております。
また、中長期経営計画で定めた長期戦略に基づき、空港内外・海外において新たな事業展開を進めることで、リスクの分散にも取り組んでおります。

報告セグメントの4区分(空港内不動産・空港外不動産・空港内インフラ・その他)の説明は同一である一方、前年に記載されていたセグメント区分変更の経緯(中長期経営計画の進捗管理を目的とした3区分から4区分への変更、前年度情報の変更後区分での組替表示)に関する記述が削除された。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の分配の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社で各セグメントについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は本社で定めた品目・性質別のセグメントから構成されており、「空港内不動産事業」、「空港外不動産事業」、「空港内インフラ事業」、「その他の事業」の4つを報告セグメントとしております。
「空港内不動産事業」は空港内における不動産賃貸等、「空港外不動産事業」は空港外における不動産賃貸等やノンアセット事業、「空港内インフラ事業」は東京国際空港、新千歳空港における給排水運営事業、東京国際空港内における共用通信事業及び連結子会社である東京空港冷暖房(株)における東京国際空港内における地域冷暖房の供給事業(熱供給事業)、「その他の事業」は海外事業、太陽光発電事業等を行っております。
当社グループは、中長期経営計画(2023年3月期~2029年3月期)における事業ポートフォリオ戦略として、空港内事業の強化と共に新規事業分野の開拓を推進することで、更なる成長に向けた収益基盤を構築し、空港内外での価値を創造することを通じて持続的な成長を目指しております。そのため、中長期経営計画の進捗を適正に管理・評価する観点から、当連結会計年度より、セグメントを従来の「不動産事業」、「熱供給事業」及び「給排水運営その他の事業」の3区分から、「空港内不動産事業」、「空港外不動産事業」、「空港内インフラ事業」及び「その他の事業」の4区分に変更しております。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の分配の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社で各セグメントについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は本社で定めた品目・性質別のセグメントから構成されており、「空港内不動産事業」、「空港外不動産事業」、「空港内インフラ事業」、「その他の事業」の4つを報告セグメントとしております。
「空港内不動産事業」は空港内における不動産賃貸等、「空港外不動産事業」は空港外における不動産賃貸等やノンアセット事業、「空港内インフラ事業」は東京国際空港、新千歳空港における給排水運営事業、東京国際空港内における共用通信事業及び連結子会社である東京空港冷暖房(株)における東京国際空港内における地域冷暖房の供給事業(熱供給事業)、「その他の事業」は海外事業、太陽光発電事業等を行っております。
当社グループは、中長期経営計画(2023年3月期~2029年3月期)における事業ポートフォリオ戦略として、空港内事業の強化と共に新規事業分野の開拓を推進することで、更なる成長に向けた収益基盤を構築し、空港内外での価値を創造することを通じて持続的な成長を目指しております。そのため、中長期経営計画の進捗を適正に管理・評価する観点から、当連結会計年度より、セグメントを従来の「不動産事業」、「熱供給事業」及び「給排水運営その他の事業」の3区分から、「空港内不動産事業」、「空港外不動産事業」、「空港内インフラ事業」及び「その他の事業」の4区分に変更しております。
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の分配の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社で各セグメントについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は本社で定めた品目・性質別のセグメントから構成されており、「空港内不動産事業」、「空港外不動産事業」、「空港内インフラ事業」、「その他の事業」の4つを報告セグメントとしております。
「空港内不動産事業」は空港内における不動産賃貸等、「空港外不動産事業」は空港外における不動産賃貸等やノンアセット事業、「空港内インフラ事業」は東京国際空港、新千歳空港における給排水運営事業、東京国際空港内における共用通信事業及び連結子会社である東京空港冷暖房(株)における東京国際空港内における地域冷暖房の供給事業(熱供給事業)、「その他の事業」は海外事業、太陽光発電事業等を行っております。