明和地所株式会社

「経済環境の変化について」のリスク項目が削除された。前年は、分譲・流通事業の商品が高額で国内外経済の影響を受けやすく、景気後退や不動産関連税制の変更による購入意欲の低下、棚卸資産・固定資産の資産価値低下に伴う評価損計上などが業績・財政状態に影響し得ると記載されていたが、今年は当該記載がない。

分譲事業及び流通事業で取扱う商品については、消費者向け高額商品あるいは投下元本の大きな投資商品ということから、国内外経済等の影響を大きく受けます。景気後退局面における消費者心理の冷え込みや不動産取得にかかる税制等の変更による、お客様の購入意欲への影響や、当社保有の棚卸資産及び固定資産の資産価値の低下等により、簿価切下げによる評価損計上等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「金融環境の変化」に関するリスク項目(資金調達の困難化、金利上昇、住宅ローン融資姿勢の消極化による業績・財政状態への影響)が、今年は記載されていない。当該リスク項目が事業等のリスクから削除されている。

金融環境の変化もしくは当社業績の変動により、資金調達が困難になった場合、金利水準が上昇した場合、あるいは住宅ローンを利用するお客様に対する金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「法制度の変更等について」のリスク項目が、今年の事業等のリスクから削除された。前年は建築基準法・都市計画法・不動産取引関連法令の変更や税制変更により、新たな義務・費用負担や業務停止処分等が生じ、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性が記載されていた。

事業を遂行する上で建築基準法・都市計画法・不動産取引に関する法律等、種々の法的規制を受けており、法令違反が生じることのないように社内研修等による社員教育の実施を含めその遵守に努めておりますが、事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更された場合には、社会的な信用失墜や規制当局による業務停止処分等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「自然災害や突発的事象発生による影響について」のリスク項目が、今年の記載では削除されている。前年は、事業継続計画(BCP)を策定しているものの被災状況により事業活動に多大な影響が及ぶ可能性や、建設中マンションの大規模修復工事による工期延長・補償コスト増加が、保険で補填しきれない可能性に言及していた。

火災や地震、風水害、感染症の流行等の災害発生に備えて事業継続計画(BCP)を策定しておりますが、被災状況によっては業務の中断等により当社の事業活動に多大な影響が及ぶ可能性があります。また、建設中あるいは完成引渡し前のマンションに大規模な修復工事を余儀なくされる事態が発生した場合は、工期の延長により引渡し時期が変動する等事業計画に大きな差異が生じます。さらに、大規模な修復工事は多額の補償を伴い、増加したコストについては保険により求償することになりますが、すべての損失を補填できるとは限らず、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「事業用地の仕入について」のリスク項目が、今年の記載では削除された。前年は、不動産市況による用地価格の変動で取得が計画どおり進まないことや、土壌汚染・地中埋設物等の瑕疵発見による追加費用の発生が業績・財政状態に影響する可能性を記載していた。

不動産市況の動向により事業用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「(6)建築工事について」のリスク項目（建築資材価格や人件費の高騰、工事中の事故、施工会社の倒産・契約不履行、設計・施工上の不具合、近隣住民の反対による工事中止・遅延やコスト上昇の可能性）が、今年は記載から削除されている。当該リスクの内容自体は前年の記載のみで、今年の記載には代替の記述は確認できない。

建築資材の価格や建築工事にかかる人件費の高騰により、予定原価を超過し収益性が悪化したり、建築工事中の事故、施工会社の倒産や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合、近隣住民の反対等予期せぬ事象が発生することによる建築工事の中止又は遅延や建築コストの上昇があった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「契約不適合責任について」のリスク項目が今年は削除された。前年は、竣工後の設計・施工上の不具合に起因する売主としての契約不適合責任や、錯誤無効・損害賠償請求訴訟により業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性が記載されていた。

建築工事に関して当社品質管理部による施工会社への指導強化、検査体制の強化や建築工事フォローアップを行い、従前にも増して品質管理体制の向上に努めておりますが、万一、建物竣工後に設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任を問われ、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされた場合、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

事業等のリスクから「(8)業績の変動要因について」の項目が削除された。前年は、竣工・引渡しのタイミングにより四半期ごとの売上高が変動すること、及び売買契約のキャンセルや建築工期・建築確認手続の遅延により引渡し時期が決算期末を越えた場合に業績・財政状態へ影響し得ることを記載していた。

四半期ごとに業績を比較した場合、竣工・引渡しのタイミングにより売上高が変動するため、四半期ごとの業績は他の四半期と比較して均一にはならず、各四半期の偏重の度合は過年度と同様になるとは限りません。また、売買契約のキャンセル、建築工期や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年の事業等のリスクに記載されていた「(9)繰延税金資産について」の項目が削除された。同項目では、将来の収益見通しの変更や税制変更により繰延税金資産の計上額の見直しが必要となり、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性が記載されていた。

将来の収益見通しに基づく回収可能性を十分に検討したうえで繰延税金資産を計上しておりますが、収益見通しの変更や税率変動等を含む税制の変更等があった場合には、繰延税金資産計上額の見直しが必要となり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

前年に記載されていた「(10)個人情報について」のリスク項目が削除された。同項目では、個人情報が漏洩した場合に社会的信用の失墜や損害賠償の発生等により業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性が記載されていた。

個人情報の取扱い及び管理については、規程の整備、研修の実施等により周知徹底を図っておりますが、個人情報が漏洩した場合には、社会的な信用失墜や損害賠償の発生等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（なし）

KAM（不動産販売取引の収益認識）の対象は前年と同じだが、売上高が79,902百万円から90,108百万円へ、分譲事業が53,388百万円から55,196百万円へ、流通事業が19,669百万円から27,464百万円へ更新され、占める割合も91%から92%程度になった。監査手続の対象範囲は「対象取引全て」から「1棟販売取引の全て及び一定金額以上の開発用土地の販売取引」に変更された。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度の連結損益計算書に計上されている売上高79,90290,108百万円には、注記事項(収益認識関係)に記載の通り、会社による分譲事業に係る売上高53,3885,196百万円及び流通事業に係る売上高19,66927,464百万円が含まれており、これらは売上高合計の912%程度である。
このうち、会社が主に手がけるファミリー・コンパクトマンションの賃貸需要が拡大を続けている等のなかで、主に富裕層への1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引が近年増加傾向にある。当該取引は、一件当たりの販売額が多額となることに加え、取引条件の個別性が高い。
譲渡後の管理業務の受託、買戻条件の付与、持ち分の一部保有等を通じて、当該不動産に継続的に関与する場合や取引価額が時価に比して調整されている場合等、履行義務の識別に関して複雑な判断が必要になることがある。この判断を誤った場合には、履行義務を充足していない不動産販売取引について収益認識が行われるリスクや収益の計上金額を誤るリスクがある。
なお、特に関連当事者との取引の場合、契約書等に明示されない取引条件が付されることで、上記のリスクが高まる可能性がある。
よって、当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を検証するため、対象取引全て1棟販売取引の全て及び一定金額以上の開発用土地の販売取引につき、以下の監査手続を実施した。
・取引及び譲受人の属性を理解し取引の合理性を検討するため稟議書の閲覧、経営管理者等へ質問を行った。当該監査手続は取引が関連当事者取引に該当するかの検討を含んでいる。
・取引の実在性及び適時性を検討するため、売買契約書の売買代金の支払方法、物件の引渡しの時期、契約解除の方法等の各種取引条件を閲覧し、売買契約書に記載の売買代金について入金証憑と照合した。また、権利の移転に係る登記簿謄本を閲覧した。
・取引価額の妥当性を検討するため、売買契約書との照合、周辺取引事例等との比較を行った。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度の連結損益計算書に計上されている売上高79,902百万円には、注記事項(収益認識関係)に記載の通り、会社による分譲事業に係る売上高53,388百万円及び流通事業に係る売上高19,669百万円が含まれており、これらは売上高合計の91%程度である。
このうち、会社が主に手がけるファミリー・コンパクトマンションの賃貸需要が拡大を続けている等のなかで、主に富裕層への1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引が近年増加傾向にある。当該取引は、一件当たりの販売額が多額となることに加え、取引条件の個別性が高い。
譲渡後の管理業務の受託、買戻条件の付与、持ち分の一部保有等を通じて、当該不動産に継続的に関与する場合や取引価額が時価に比して調整されている場合等、履行義務の識別に関して複雑な判断が必要になることがある。この判断を誤った場合には、履行義務を充足していない不動産販売取引について収益認識が行われるリスクや収益の計上金額を誤るリスクがある。
なお、特に関連当事者との取引の場合、契約書等に明示されない取引条件が付されることで、上記のリスクが高まる可能性がある。
よって、当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を検証するため、対象取引全てにつき、以下の監査手続を実施した。
・取引及び譲受人の属性を理解し取引の合理性を検討するため稟議書の閲覧、経営管理者等へ質問を行った。当該監査手続は取引が関連当事者取引に該当するかの検討を含んでいる。
・取引の実在性及び適時性を検討するため、売買契約書の売買代金の支払方法、物件の引渡しの時期、契約解除の方法等の各種取引条件を閲覧し、売買契約書に記載の売買代金について入金証憑と照合した。また、権利の移転に係る登記簿謄本を閲覧した。
・取引価額の妥当性を検討するため、売買契約書との照合、周辺取引事例等との比較を行った。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度の連結損益計算書に計上されている売上高90,108百万円には、注記事項(収益認識関係)に記載の通り、会社による分譲事業に係る売上高55,196百万円及び流通事業に係る売上高27,464百万円が含まれており、これらは売上高合計の92%程度である。
このうち、会社が主に手がけるファミリー・コンパクトマンションの賃貸需要が拡大を続けている等のなかで、主に富裕層への1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引が近年増加傾向にある。当該取引は、一件当たりの販売額が多額となることに加え、取引条件の個別性が高い。
譲渡後の管理業務の受託、買戻条件の付与、持ち分の一部保有等を通じて、当該不動産に継続的に関与する場合や取引価額が時価に比して調整されている場合等、履行義務の識別に関して複雑な判断が必要になることがある。この判断を誤った場合には、履行義務を充足していない不動産販売取引について収益認識が行われるリスクや収益の計上金額を誤るリスクがある。
なお、特に関連当事者との取引の場合、契約書等に明示されない取引条件が付されることで、上記のリスクが高まる可能性がある。
よって、当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、1棟販売や開発用土地の販売といった不動産販売取引に係る収益認識の適切性を検証するため、1棟販売取引の全て及び一定金額以上の開発用土地の販売取引につき、以下の監査手続を実施した。
・取引及び譲受人の属性を理解し取引の合理性を検討するため稟議書の閲覧、経営管理者等へ質問を行った。当該監査手続は取引が関連当事者取引に該当するかの検討を含んでいる。
・取引の実在性及び適時性を検討するため、売買契約書の売買代金の支払方法、物件の引渡しの時期、契約解除の方法等の各種取引条件を閲覧し、売買契約書に記載の売買代金について入金証憑と照合した。また、権利の移転に係る登記簿謄本を閲覧した。
・取引価額の妥当性を検討するため、売買契約書との照合、周辺取引事例等との比較を行った。

前年に記載されていた「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(2022年改正)等の適用に伴う会計方針の変更の注記が、今年は記載されていない。前年の記載では、連結財務諸表への影響はないとされていた。

(会計方針の変更)
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。)等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分(その他の包括利益に対する課税)に関する改正については、2022年改正会計基準第20-3項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。)第65-2項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。なお、当連結会計年度の連結財務諸表への影響はありません。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、2022年改正適用指針を当連結会計年度の期首から適用しております。当該会計方針の変更は、遡及適用され、前連結会計年度については遡及適用後の連結財務諸表となっております。なお、当該会計方針の変更による前連結会計年度の連結財務諸表への影響はありません。

(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用に伴う会計方針の変更は、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 注記事項(会計方針の変更)」にて記載しております。

（なし）