穴吹興産株式会社

当期の監査報告書において、新築分譲マンションの販売に係る収益認識の期間帰属が監査上の主要な検討事項（KAM）として新たに記載された。不動産関連事業の売上高が連結売上高の約74%を占め、期末月（6月）に業績予想達成のプレッシャーが高まるとして、引渡し未完了の契約について計上時期を操作する虚偽表示リスクが識別されている。

（なし）

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

新築分譲マンションの販売に係る収益認識の期間帰属

監査上の主要な検討事項の
内容及び決定理由
監査上の対応
注記事項(セグメント情報等)に記載のとおり、穴吹興産株式会社の当連結会計年度の連結損益計算書に計上されている売上高138,877,139千円には、不動産関連事業に係る売上高103,511,850千円が含まれており、連結売上高の約74%を占めている。
また、不動産関連事業に係る売上高のうち、主要なものは、新築分譲マンションの販売に係るものであり、顧客へ物件の引き渡しが行われた日を基準に売上高の計上を行っている。
この点、売上高は経営者及び財務諸表利用者が最も重視する指標の1つであり、業績予想として、外部投資家へ公表されている。当該状況を踏まえ、当監査法人としては、経営者及び事業部門には業績予想達成に向けたプレッシャーが存在しており、特に、期末月(6月)においては業績予想達成に係るプレッシャーが高まると評価している。
そのため、当監査法人は、期末月(6月)において、顧客への引渡しが完了していない新築分譲マンションの契約に係る売上高について、計上時期を操作することによる虚偽表示リスクを識別している。
したがって、当監査法人は新築分譲マンションの販売に係る収益認識の期間帰属を、監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、新築分譲マンションの販売に係る収益の期間帰属を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項(KAM)の節に、「(1) 内部統制の評価」が新たに追加された。売上高の期間帰属に関し、売上計算表を契約書および顧客署名済みの引渡証憑と照合・承認する統制の整備・運用状況を評価した旨が記載されている。

（なし）

売上高の期間帰属に関する以下の内部統制について整備・運用状況を評価した。
●売上高を計上する際の基礎資料となる売上計算表を契約書及び顧客の署名がなされた引渡証憑と照合し、承認する統制

監査上の主要な検討事項(KAM)のリスク評価手続の項目が新規に追加され、新築分譲マンションの販売について期末月(6月)における顧客への物件引渡し状況を確かめたとの記載が加わった。前年にはこの項目の記載はなかった。

（なし）

●新築分譲マンションの販売について、期末月(6月)における顧客に対する物件の引渡し状況を確かめた。

前期に記載されていた監査上の主要な検討事項（不動産ファンド等を譲受人としたホテル等の不動産売却取引に係る収益認識）が、当期の記載では無くなっている。前期は外部顧客への売上高92,363,328千円に関連する項目として、リスクと経済価値の移転や取引価額の合理性に関する監査対応が記載されていた。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

不動産ファンド等を譲受人とした不動産売却取引に係る収益認識

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
会社は、不動産ファンドを譲受人とした不動産(ホテル)の売却取引を行っている。
当連結会計年度において、不動産ファンドに対する不動産売却に係る収益は、【注記事項】(収益認識関係)の「1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報」における「不動産関連事業」の「外部顧客への売上高」(92,363,328千円)に含まれている。
一般的に、不動産売却取引は、取引価額が多額であり、また、取引条件の個別性が高く、かつ、相対取引であることから契約条件が取引毎に異なる。特に譲受人が不動産ファンドである場合には、管理業務の受託、買戻条件の付与、セール・アンド・リースバック取引、譲受人に対する出資等を通じた当該不動産への継続的な関与によるリスクの留保等により、リスクと経済価値がほとんど全て移転しているかの判断が複雑になることがある。この判断を誤った場合には、リスクと経済価値のほとんど全てが譲受人に移転していると認められない不動産売却取引について収益の認識が行われるリスクがある。また、不動産ファンドには、通常の事業体とは異なる属性を有する事業体も含まれ、かつ、上記のような継続的関与がなされる場合があるため、取引価額が時価に比して調整されることで、不適切な収益の認識が行われるリスクがある。
よって、当監査法人は、不動産ファンドを譲受人とした不動産売却取引に係る収益認識を監査上の主要な検討事項と判断した。
当監査法人は、不動産ファンドとの不動産売却取引において、スキーム全体を理解しリスクと経済価値のほとんど全てが譲受人に移転していることを検討するため、以下の監査手続を実施した。

・譲受人を含めた売却取引スキーム全体の理解、今後の継続的関与の有無とその内容を検討するため、取締役会の議事録及び関連資料を閲覧し、必要に応じて所管部署への質問を行った。
・譲渡資産に対する継続的関与の程度(リスク負担割合)を検討するため、不動産売買契約書、業務委託契約書、建物賃貸借契約書等を閲覧し、必要に応じて所管部署への質問を行った。
・取引価額の合理性を検討するため、不動産売買契約書の閲覧及び不動産鑑定評価書等との比較を行った。また、不動産鑑定評価の基礎となる将来キャッシュ・フローや割引率について、当監査法人が属する国内ネットワーク・ファームの評価の専門家を関与させ、外部機関が公表した賃料、利回りに関するマーケットレポート等の情報との比較を行った。
・引渡しの事実を検証するため、対価に係る入金証憑や権利移転に係る登記簿謄本等を閲覧した。

（なし）

前期の記載に加え、2025年7月1日に連結子会社の株式会社ジョイフルサンアルファの全株式を譲渡し連結の範囲から除外したこと、およびこれに伴い当連結会計年度より「小売流通関連事業」の区分を廃止したことが追記された。セグメント区分の記述自体は前期と同一で、小売流通関連事業の説明文は残っている。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、 経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
「不動産関連事業」は、マンション・戸建ての分譲、注文住宅の受注及び不動産賃貸・不動産仲介等を行っております。「人材サービス関連事業」は、人材派遣、アウトソーシング、人材紹介、採用支援業等を行っております。「施設運営事業」は、ホテル・ゴルフ場等の施設運営を行っております。「介護医療関連事業」は、有料老人ホーム等の運営及び医療関連サービス等を行っております。「小売流通関連事業」は、スーパーマーケット事業等を行っております。「エネルギー関連事業」は、電力提供サービスを行っております。「観光事業」は、旅行手配及び旅行販売を行っております。

なお、2025年7月1日に、当社の連結子会社であった株式会社ジョイフルサンアルファの全株式を譲渡し連結の範囲から除外しております。これに伴い、当連結会計年度より「小売流通関連事業」の区分を廃止しております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、 経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
「不動産関連事業」は、マンション・戸建ての分譲、注文住宅の受注及び不動産賃貸・不動産仲介等を行っております。「人材サービス関連事業」は、人材派遣、アウトソーシング、人材紹介、採用支援業等を行っております。「施設運営事業」は、ホテル・ゴルフ場等の施設運営を行っております。「介護医療関連事業」は、有料老人ホーム等の運営及び医療関連サービス等を行っております。「小売流通関連事業」は、スーパーマーケット事業等を行っております。「エネルギー関連事業」は、電力提供サービスを行っております。「観光事業」は、旅行手配及び旅行販売を行っております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、 経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。
「不動産関連事業」は、マンション・戸建ての分譲、注文住宅の受注及び不動産賃貸・不動産仲介等を行っております。「人材サービス関連事業」は、人材派遣、アウトソーシング、人材紹介、採用支援業等を行っております。「施設運営事業」は、ホテル・ゴルフ場等の施設運営を行っております。「介護医療関連事業」は、有料老人ホーム等の運営及び医療関連サービス等を行っております。「小売流通関連事業」は、スーパーマーケット事業等を行っております。「エネルギー関連事業」は、電力提供サービスを行っております。「観光事業」は、旅行手配及び旅行販売を行っております。

なお、2025年7月1日に、当社の連結子会社であった株式会社ジョイフルサンアルファの全株式を譲渡し連結の範囲から除外しております。これに伴い、当連結会計年度より「小売流通関連事業」の区分を廃止しております。

リスク項目の文章自体は変更されておらず、有利子負債依存度および上半期・下半期の業績表の対象期間が1年スライドして2026年6月期のデータに更新されています。2026年6月期の有利子負債残高は81,461百万円、依存度は51.8%、売上高は100,303百万円で、下半期は営業損失1,542百万円・経常損失2,314百万円となっています。

① 不動産市況、金利動向等について
当社グループの不動産関連事業においては、「アルファ」シリーズのマンション分譲、戸建て分譲、注文住宅の受注等を行っております。
これらの住宅の販売及び受注は、政府の経済政策による影響を受けやすく、不動産市況、住宅ローン控除や住宅贈与等の住宅促進税制の改正、公的及び民間金融機関の住宅ローン金利の動向によって消費者の購買心理の動向に変化が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、国内外の要因による資源価格の高騰等に伴い、建築資材・住宅設備の高騰や供給不足が生じた場合には、事業の収益性が低下し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

② 有利子負債について
当社グループの不動産関連事業における分譲マンション事業においては、土地の仕入れ及び建設資金の一部を民間金融機関からの借入れという形で資金調達を行っており、有利子負債依存度が高くなっております。従って、経済不安及び金融引締め等による金融機関の融資抑制、または消費とは相反する金利の上昇等で、資金調達が困難になるような場合において、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における連結での有利子負債依存度は、次のとおりであります。

20234年6月期
20245年6月期
20256年6月期
有利子負債残高(百万円) (A)
65,861
71,067
75,346
81,461
総資産額(百万円) (B)
126,609
136,303
148,139
157,202
有利子負債依存度(%)(A/B)
52.0
52.1
50.9

51.8

③ 引渡時期による経営成績の変動について
当社グループの主要事業であります分譲マンション事業においては、マンションの売買契約成立時ではなく、顧客への引渡時に売上が計上されるため、その引渡時期により上半期と下半期では経営成績に偏りが生じております。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が事業年度末を越えて遅延した場合には、当社グループの経営成績に大きく影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における単体での上半期、下半期の経営成績は、次のとおりであります。

項目
20234年6月期
20245年6月期
20256年6月期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
売上高
(百万円)
40,433
27,092
67,525
331,720
53,298
85,019
53,116
35,886
89,003
70,746
29,557
100,303
(構成比率)
(%)
(59.937.3)
(40.162.7)
(100.0)
(37.359.7)
(62.740.3)
(100.0)
(59.770.5)
(40.329.5)
(100.0)
営業利益
(百万円)
3,965
1,125
5,091
2,0202,020
2,098
4,119
5,045
346
5,391
6,803
△1,542
5,260
経常利益又は
経常損失(△)
(百万円)
4,052
653
4,706
2,62,635
2,535
5,171
5,191
△286
4,904
7,395
△2,314
5,080
(注)構成比率は通期に占める上半期及び下半期の割合を示しております。

① 不動産市況、金利動向等について
当社グループの不動産関連事業においては、「アルファ」シリーズのマンション分譲、戸建て分譲、注文住宅の受注等を行っております。
これらの住宅の販売及び受注は、政府の経済政策による影響を受けやすく、不動産市況、住宅ローン控除や住宅贈与等の住宅促進税制の改正、公的及び民間金融機関の住宅ローン金利の動向によって消費者の購買心理の動向に変化が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、国内外の要因による資源価格の高騰等に伴い、建築資材・住宅設備の高騰や供給不足が生じた場合には、事業の収益性が低下し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

② 有利子負債について
当社グループの不動産関連事業における分譲マンション事業においては、土地の仕入れ及び建設資金の一部を民間金融機関からの借入れという形で資金調達を行っており、有利子負債依存度が高くなっております。従って、経済不安及び金融引締め等による金融機関の融資抑制、または消費とは相反する金利の上昇等で、資金調達が困難になるような場合において、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における連結での有利子負債依存度は、次のとおりであります。

2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
有利子負債残高(百万円) (A)
65,861
71,067
75,346
総資産額(百万円) (B)
126,609
136,303
148,139
有利子負債依存度(%)(A/B)
52.0
52.1
50.9

③ 引渡時期による経営成績の変動について
当社グループの主要事業であります分譲マンション事業においては、マンションの売買契約成立時ではなく、顧客への引渡時に売上が計上されるため、その引渡時期により上半期と下半期では経営成績に偏りが生じております。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が事業年度末を越えて遅延した場合には、当社グループの経営成績に大きく影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における単体での上半期、下半期の経営成績は、次のとおりであります。

項目
2023年6月期
2024年6月期
2025年6月期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
売上高
(百万円)
40,433
27,092
67,525
31,720
53,298
85,019
53,116
35,886
89,003
(構成比率)
(%)
(59.9)
(40.1)
(100.0)
(37.3)
(62.7)
(100.0)
(59.7)
(40.3)
(100.0)
営業利益
(百万円)
3,965
1,125
5,091
2,020
2,098
4,119
5,045
346
5,391
経常利益又は
経常損失(△)
(百万円)
4,052
653
4,706
2,635
2,535
5,171
5,191
△286
4,904
(注)構成比率は通期に占める上半期及び下半期の割合を示しております。

① 不動産市況、金利動向等について
当社グループの不動産関連事業においては、「アルファ」シリーズのマンション分譲、戸建て分譲、注文住宅の受注等を行っております。
これらの住宅の販売及び受注は、政府の経済政策による影響を受けやすく、不動産市況、住宅ローン控除や住宅贈与等の住宅促進税制の改正、公的及び民間金融機関の住宅ローン金利の動向によって消費者の購買心理の動向に変化が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、国内外の要因による資源価格の高騰等に伴い、建築資材・住宅設備の高騰や供給不足が生じた場合には、事業の収益性が低下し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

② 有利子負債について
当社グループの不動産関連事業における分譲マンション事業においては、土地の仕入れ及び建設資金の一部を民間金融機関からの借入れという形で資金調達を行っており、有利子負債依存度が高くなっております。従って、経済不安及び金融引締め等による金融機関の融資抑制、または消費とは相反する金利の上昇等で、資金調達が困難になるような場合において、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における連結での有利子負債依存度は、次のとおりであります。

2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
有利子負債残高(百万円) (A)
71,067
75,346
81,461
総資産額(百万円) (B)
136,303
148,139
157,202
有利子負債依存度(%)(A/B)
52.1
50.9
51.8

③ 引渡時期による経営成績の変動について
当社グループの主要事業であります分譲マンション事業においては、マンションの売買契約成立時ではなく、顧客への引渡時に売上が計上されるため、その引渡時期により上半期と下半期では経営成績に偏りが生じております。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が事業年度末を越えて遅延した場合には、当社グループの経営成績に大きく影響を及ぼす可能性があります。
直近3期における単体での上半期、下半期の経営成績は、次のとおりであります。

項目
2024年6月期
2025年6月期
2026年6月期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
上半期
下半期
通期
売上高
(百万円)
31,720
53,298
85,019
53,116
35,886
89,003
70,746
29,557
100,303
(構成比率)
(%)
(37.3)
(62.7)
(100.0)
(59.7)
(40.3)
(100.0)
(70.5)
(29.5)
(100.0)
営業利益
(百万円)
2,020
2,098
4,119
5,045
346
5,391
6,803
△1,542
5,260
経常利益又は
経常損失(△)
(百万円)
2,635
2,535
5,171
5,191
△286
4,904
7,395
△2,314
5,080
(注)構成比率は通期に占める上半期及び下半期の割合を示しております。

監査上の主要な検討事項（KAM）の「(3) 実証手続」として、新築分譲マンションの売上高の計上時期に関する監査人の手続が新たに記載された。売上計算表と会計システムの整合性の検討、契約書・引渡証憑との照合、入金帳票・登記簿謄本の閲覧、期末月に引渡しが開始された物件の視察などが挙げられている。

（なし）

リスク評価手続の結果、新築分譲マンションの販売による売上高の計上時期について、より慎重な検討が必要であると判断したプロジェクトを特定項目として抽出し、売上高が計上されている全ての契約を対象に、以下の実証手続を実施した。
●売上計算表と会計システムに計上された売上高の整合性について、検討を実施した。
●期末月に引渡しが開始された重要な新築分譲マンションについて、以下の手続を実施した。
・売上高の計上月が適切であることを確かめるため、契約書及び引渡証憑との照合を実施した。
・ファームバンキング画面等の入金帳票を閲覧し、顧客への引渡しまでに契約金額が入金されていることを確かめた。
・顧客への引渡しが完了した事実を確かめるため、登記簿謄本を閲覧した。
・顧客への引渡し状況を確認するため、期末月に引渡しが開始された重要な新築分譲マンションについては、物件視察を実施した。