株式会社アーバネットコーポレーション

情報セキュリティのリスク記載が拡充され、外部委託やクラウドサービスの活用、サイバー攻撃による自社・委託先システムの停止・毀損、信用失墜・プロジェクト遅延・損害賠償といった具体的な影響が新たに記載された。対応策も、SCS評価制度等に準じた委託先のセキュリティ状況把握と有事の復旧体制整備へと具体化された。

当社グループの保有している営業機密は、多岐にわたる機密情報や個人情報等の重要情報が、何らかの事由を保有するとともに、設計・施工・販売の各工程において外部委託やクラウドサービスを活用しております。これら情報の漏洩、あるいはサイバー攻撃等により漏洩自社や委託先のシステムが停止・毀損した場合には、当社グループの、社会的信用の失墜、プロジェクトの遅延、損害賠償の発生等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは該リスクの対応策として、情報セキュリティを維持・管理するための体制や基本原則等を定め、当社グループが保有及び運用管理する情報資産を過失・事故・災害・犯罪の脅威等から保護し、事業活動を正常かつ円滑に行うこと関連規程の遵守に加え、「サプライチェーン強化に向けたセキュリティ対策評価制度」(SCS評価制度)等の指標に準じた「委託先のセキュリティ状況の把握」及び「有事の復旧体制の整備」を進め、リスクの低減に努めております。

当社グループの保有している営業機密や個人情報等の重要情報が、何らかの事由により漏洩した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、情報セキュリティを維持・管理するための体制や基本原則等を定め、当社グループが保有及び運用管理する情報資産を過失・事故・災害・犯罪の脅威等から保護し、事業活動を正常かつ円滑に行うことに努めております。

当社グループは、多岐にわたる機密情報や個人情報を保有するとともに、設計・施工・販売の各工程において外部委託やクラウドサービスを活用しております。これら情報の漏洩、あるいはサイバー攻撃等により自社や委託先のシステムが停止・毀損した場合、社会的信用の失墜、プロジェクトの遅延、損害賠償の発生等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクの対応策として、情報セキュリティ関連規程の遵守に加え、「サプライチェーン強化に向けたセキュリティ対策評価制度」(SCS評価制度)等の指標に準じた「委託先のセキュリティ状況の把握」及び「有事の復旧体制の整備」を進め、リスクの低減に努めております。

監査上の主要な検討事項（KAM）として、前年には記載のなかった「内部統制の評価」の項目が新たに追加された。販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した旨が記載されている。

（なし）

販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。

監査上の主要な検討事項(KAM)に、販売用不動産等の正味売却価額の見積りの合理性の評価に関する監査手続の記載が新たに追加された。取締役会議事録の閲覧、物件視察、外部公表の賃料・還元利回りとの比較、完成済み物件の予算総原価と実際発生総原価の比較などの手続が記載されている。

（なし）

正味売却価額の算定方法の適切性について、会計基準の要求事項に照らして検討した。
● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録の閲覧及び経営者への質問を実施し、把握された事象が見積追加コストも含めた販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。
● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 見積追加コストを含む総原価見積りの精度を評価するため、完成済み物件の予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。

分譲事業の名称が「テラスハウス」から「タウンハウス」に変更された。また、前年の「分譲マンションは景気変動の可能性のある時期の開発を抑制している」との記述が削除され、代わりにアパートメントホテル開発等について、インバウンド動向や開発地域の状況を勘案しつつ販売先との売買契約を最短にするよう努める旨が追加された。

① 販売用不動産の売却可能性について
当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
また、戸建やマンション、テラスタウンハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から建築確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。
また、分譲マンションに関しアパートメントホテル開発等につきましては、景気変動の可能性のある時期においての開発を抑制しておも、インバウンドの動向や当社が開発する地域の状況等を勘案しながら、販売先との売買契約を最短にするよう努めてまいります。

② 営業エリアに関連するリスクについて
当社グループでは、営業エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

① 販売用不動産の売却可能性について
当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
また、戸建やマンション、テラスハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から建築確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。
また、分譲マンションに関しましては、景気変動の可能性のある時期においての開発を抑制しております。

② 営業エリアに関連するリスクについて
当社グループでは、営業エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

① 販売用不動産の売却可能性について
当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
また、戸建やマンション、タウンハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。
都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から建築確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。
また、アパートメントホテル開発等につきましても、インバウンドの動向や当社が開発する地域の状況等を勘案しながら、販売先との売買契約を最短にするよう努めてまいります。

② 営業エリアに関連するリスクについて
当社グループでは、営業エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

建築資材価格高騰等の要因として、前年の「海外紛争等」「追加関税」から「中東情勢緊迫化」に表現が変わり、追加関税への言及が削除された。また影響として「工期の長期化」が明記され、対応策に「工事業者の開拓」が追加された。

当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、海外紛争等中東情勢緊迫化によるサプライチェーンの混乱や円安、追加関税を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴い、工う工期の長期化や工事費用が上がっていくことの上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、工事業者の開拓や調達先の多様化等を実施しております。
また、建築事業においては、協力会社の業績悪化等に伴う工事の遅延や中止により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、海外紛争等によるサプライチェーンの混乱や円安、追加関税を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴い、工事費用が上がっていくことにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、調達先の多様化等を実施しております。
また、建築事業においては、協力会社の業績悪化等に伴う工事の遅延や中止により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、中東情勢緊迫化によるサプライチェーンの混乱や円安を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴う工期の長期化や工事費用の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、工事業者の開拓や調達先の多様化等を実施しております。
また、建築事業においては、協力会社の業績悪化等に伴う工事の遅延や中止により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ホテル事業のリスク記載で、「感染症の再拡大」が「感染症の拡大」に改められ、稼働率低下の要因として「国際情勢等による他国との関係悪化」が新たに追加された。自然災害・人的災害の記述は句読点の表記変更にとどまり、業績への影響の可能性という結論部分は変わっていない。

ホテル事業につきましては、感染症の再拡大や経済情勢の悪化、国際情勢等による他国との関係悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震、・台風等の自然災害や、事故、・火災等の人的災害の発生等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ホテル事業につきましては、感染症の再拡大や経済情勢の悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震、台風等の自然災害や、事故、火災等の人的災害の発生等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ホテル事業につきましては、感染症の拡大や経済情勢の悪化、国際情勢等による他国との関係悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震・台風等の自然災害や、事故・火災等の人的災害等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

感染症等の発生に関するリスク記載で、「新型コロナウイルス感染症に関しては規制が撤廃されており」という文言が削除され、「今後も通常の感染対策を維持する」という表現に改められた。「web会議」が「WEB会議」に表記変更されたほかは、工事停止による竣工遅延の可能性など、リスクの内容に変更はない。

当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・webWEB会議を可能とするIT環境の整備を完了しております。また、新型コロナウイルス感染症に関しては規制が撤廃されており、当社グループにおいて今後も通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウイルス感染症対策で培った感染予防体制を実行してまいります。
なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルス等の感染症が蔓延した場合には、工事の一時的な停止等により竣工時期が遅延する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・web会議を可能とするIT環境の整備を完了しております。また、新型コロナウイルス感染症に関しては規制が撤廃されており、当社グループにおいても通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウイルス感染症対策で培った感染予防体制を実行してまいります。
なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルス等の感染症が蔓延した場合には、工事の一時的な停止等により竣工時期が遅延する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・WEB会議を可能とするIT環境の整備を完了しております。また、今後も通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウイルス感染症対策で培った感染予防体制を実行してまいります。
なお、当社グループの開発現場において新型コロナウイルス等の感染症が蔓延した場合には、工事の一時的な停止等により竣工時期が遅延する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

KAMの対象(販売用不動産等の評価の妥当性)は前年と同じで、計上額が販売用不動産2,070,324千円・仕掛販売用不動産39,361,222千円から、4,935,564千円・51,236,458千円へ増加し、合計は41,431,546千円から56,172,022千円となった。対象となる都市型賃貸マンションの販売用不動産等は33,573,485千円(連結総資産の81.0%)から45,265,048千円(同57.3%)に変わり、「販売目的で保有する」の限定表現が削除された。前年にあった監査手続の具体的な箇条書き(算定方法の評価、賃料・利回りの外部情報との比較、プロジェクト計画表の検討等)は、今年の記載には含まれていない。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産2,070,324,935,564千円及び仕掛販売用不動産39,361,22251,236,458千円が計上されており、これらの棚卸資産いる(以下「販売用不動産等」という。)。販売用不動産等の合計金額41,431,546千円額は56,172,022千円であり、そのうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが販売目的で保有する主として都市型賃貸マンションに関すから構成される販売用不動産等33,573,485千円はは45,265,048千円と、連結総資産の81.057.3%を占めている。
これらの都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等は、注記事項「(重要な会計上の見積り)販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費(以下「見積追加コスト」と総称する。)を控除することにより算定されている。
売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入(以下「予測賃貸収入」という。)を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。
正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。
以上から、当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。
● 正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。
● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。
● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。
● 売買契約未締結の物件について、今後の販売方針を経営者に質問した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 見積追加コストについて、取締役会で承認されたプロジェクト計画表の予算総原価から仕掛販売用不動産原価を控除した金額との整合性を検討した。また、プロジェクト計画表の信頼性を評価するため、過去のプロジェクトの予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産2,070,324千円及び仕掛販売用不動産39,361,222千円が計上されており、これらの棚卸資産(以下「販売用不動産等」という。)の合計金額41,431,546千円のうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等33,573,485千円は連結総資産の81.0%を占めている。
これらの販売用不動産等は、注記事項「(重要な会計上の見積り)販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費(以下「見積追加コスト」と総称する。)を控除することにより算定されている。
売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入(以下「予測賃貸収入」という。)を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。
正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。
以上から、当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、販売目的で保有する都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。
● 正味売却価額の算定方法について、会計基準の定めを踏まえ、その適切性を評価した。
● 評価に影響する事象を把握するために、取締役会議事録を閲覧及び経営者に質問し、把握された事象が販売用不動産等の評価に反映されているか否かを検討した。
● 販売用不動産等を視察し、売価及び見積追加コストの見積りに影響を及ぼし得る要因の有無を確認した。
● 売買契約未締結の物件について、今後の販売方針を経営者に質問した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる予測賃貸収入について、外部企業が公表している賃料情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 売買契約未締結の物件の売価算定に用いる期待利回りの見積りについて、外部企業が公表している同種物件の還元利回りの情報と比較することにより、その合理性を評価した。
● 見積追加コストについて、取締役会で承認されたプロジェクト計画表の予算総原価から仕掛販売用不動産原価を控除した金額との整合性を検討した。また、プロジェクト計画表の信頼性を評価するため、過去のプロジェクトの予算総原価と実際発生総原価を比較し、著しい乖離が生じていないかどうかを検討した。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価の妥当性

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
株式会社アーバネットコーポレーションの当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産4,935,564千円及び仕掛販売用不動産51,236,458千円が計上されている(以下「販売用不動産等」という。)。販売用不動産等の合計額は56,172,022千円であり、そのうち親会社である株式会社アーバネットコーポレーションが保有する主として都市型賃貸マンションから構成される販売用不動産等は45,265,048千円と、連結総資産の57.3%を占めている。
これらの都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等は、注記事項「(重要な会計上の見積り)販売用不動産等の評価」に記載のとおり、当連結会計年度末における帳簿価額と正味売却価額のいずれか低い方の金額で評価されており、また、正味売却価額は売価から見積追加工事原価及び見積販売直接経費(以下「見積追加コスト」と総称する。)を控除することにより算定されている。
売価については、売買契約締結済みの物件では契約金額が使用されるが、売買契約未締結の物件の場合、当該物件を賃貸に供した際に得られると見積られる収入(以下「予測賃貸収入」という。)を物件の期待利回りで割り戻すことにより算定した金額が使用されている。
正味売却価額の算定において、予測賃貸収入及び期待利回りは不動産市況の変化や会社の販売方針の影響を受け、また、見積追加コストは主に開発の遅延等に伴う工事原価の変動の影響を受けることから、それぞれ高い不確実性を伴うが、これらに係る経営者による判断が正味売却価額の見積りに重要な影響を及ぼす。
以上から、当監査法人は、都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、都市型賃貸マンションに関する販売用不動産等の評価の妥当性を検証するため、主に以下の手続を実施した。