株式会社アンビションＤＸホールディングス

サイバーセキュリティ・情報漏洩リスクが新規項目として追加された。2026年8月6日にファイルサーバーへの第三者による不正アクセスが確認され、顧客・オーナー・入居者・取引先・役職員の個人情報が漏洩した可能性があり、対象者・件数は調査中である。調査費用・システム再構築費用の発生が見込まれ、損害賠償や行政措置、信用低下による営業機会の減少等が翌期以降の業績に影響する可能性があるが、影響額は見積もり困難とされている。

（なし）

当社グループは、不動産業および保険業を営むにあたり、入居者・オーナー・購入者・被保険者に係る大量の個人情報を保有しており、サイバー攻撃や情報漏洩が発生した場合には、社会的信用の失墜、事業の停止および法的な賠償責任の発生等により、当社グループの財政状態および経営成績等に重要な影響を与える可能性があります。近年、企業を標的としたランサムウェアによる被害が増加しており、当社グループにおいても重要なリスクとして認識しております。
当社グループにおいては、2026年8月6日、当社ネットワーク内のファイルサーバーにおいて第三者による不正アクセスを確認いたしました。同日以降、外部ネットワークの遮断および対象サーバーの隔離を実施するとともに、緊急対策本部を設置し、外部専門機関の協力を得て調査を進めております。その後の調査により、一部の情報資産について情報の漏洩を確認しており、漏洩した情報には、お客様、賃貸管理物件のオーナー様、入居者様、お取引先様および当社グループ役職員の氏名、住所、電話番号、メールアドレス等の個人情報が含まれる可能性があります。本書提出日現在、対象となる方および件数の特定には至っておらず、調査を継続しております。なお、本事案については警察に相談するとともに、個人情報の保護に関する法律第26条第1項に基づき個人情報保護委員会に報告しております。また、安全性を確認した新たなネットワーク環境への切替えを行い、業務で使用する各システムの復旧を完了しております。
本事案に関しては、調査費用およびシステムの再構築に係る費用等が発生する見込みであります。加えて、対象となる方への対応、損害賠償請求、行政上の措置、社会的信用の低下による営業機会の減少等が生じた場合には、翌連結会計年度以降の当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。現時点において、これらの影響額を合理的に見積もることは困難であります。
特に、基幹システムであるAMBITION Cloudがランサムウェア攻撃を受けた場合には、複数の事業が同時に停止するリスクがあります。また、生成AIを活用した高度なフィッシング攻撃や攻撃コードの自動生成により攻撃の精巧化が進んでおり、取引先・投資先企業を経由したサプライチェーン攻撃も増加しております。当社グループは、EDR(エンドポイントにおける検知・対応)の導入推進、多要素認証の全社的な適用強化、インシデント対応手順の整備と定期的な訓練の実施、取引先および子会社のセキュリティ基準の向上、システムの冗長化・バックアップ体制の強化等の対策を継続的に進めてまいります。なお、本事案を踏まえ、ログの保全および監視体制の強化を含む再発防止策を検討し、順次実施してまいります。

法的規制リスクの記載が具体化され、適用法令として宅地建物取引業法、賃貸住宅管理業法、保険業法、建設業法等が列挙された。免許・登録の取消しや業務停止等の行政処分により事業継続が困難となる可能性、および2026年施行のマンション関連法・不動産登記法・改正保険業法等が具体的な対応コストの発生要因となっている旨が新たに追加された。対応策にはコンプライアンス委員会によるモニタリングの継続が加わった。

当社グループは事業の遂行にあたり、様々な法宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、保険業法、建設業法、特定商取引法、個人情報の保護に関する法律、労働関係法令、電気通信事業法等、多岐にわたる法規制の適用を受けております。これらの法令・に基づく免許・登録の取消しまたは業務停止等の行政処分を受けた場合には、当該事業の継続が困難となる可能性があります。
また、これらの法令・規制の改正、または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。近時においては、2026年4月1日施行の建物の区分所有等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等の改正(集会決議の多数決要件の緩和、老朽化したマンションの再生手続の整備)、同日施行の不動産登記法の改正(住所等の変更登記の義務化)、2026年6月施行予定の改正保険業法(保険業者の管理態勢の強化)、および人工知能関連技術の研究開発及び活用の推進に関する法律の施行等が、当社グループの各事業において具体的な対応コストの発生要因となっております。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。
当社グループは、国内外の各種法令、規制、法制・規制の動向について、各種団体や業界団体・専門家等からの情報を収集・分析して当社の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応していまいります。また、コンプライアンス委員会によるグループ横断的な法令遵守状況のモニタリングを継続してまいります。

当社グループは事業の遂行にあたり、様々な法規制の適用を受けております。これらの法令・規制の改正、または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、国内外の各種法令、規制、法制の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集・分析して当社の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応しています。

当社グループは事業の遂行にあたり、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、保険業法、建設業法、特定商取引法、個人情報の保護に関する法律、労働関係法令、電気通信事業法等、多岐にわたる法規制の適用を受けております。これらの法令に基づく免許・登録の取消しまたは業務停止等の行政処分を受けた場合には、当該事業の継続が困難となる可能性があります。
また、これらの法令・規制の改正または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、またはこれらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。近時においては、2026年4月1日施行の建物の区分所有等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等の改正(集会決議の多数決要件の緩和、老朽化したマンションの再生手続の整備)、同日施行の不動産登記法の改正(住所等の変更登記の義務化)、2026年6月施行予定の改正保険業法(保険業者の管理態勢の強化)、および人工知能関連技術の研究開発及び活用の推進に関する法律の施行等が、当社グループの各事業において具体的な対応コストの発生要因となっております。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。
当社グループは、国内外の各種法令・規制の動向について、各種業界団体・専門家等からの情報を収集・分析し、影響の度合いや内容に応じて適切に対応してまいります。また、コンプライアンス委員会によるグループ横断的な法令遵守状況のモニタリングを継続してまいります。

事業リスクとして「宅地建物取引業免許に係るリスク」が新設された。法令違反時に業務停止命令や免許取消等の行政処分を受け、事業全体に重大な支障を来す可能性を記載し、新たに生成AIが作成した重要事項説明の誤りが宅建業法第35条違反に直結しうる点を認識していると記している。対応として人的確認プロセスや社内ガイドラインの整備、宅地建物取引士資格の取得推進を挙げている。

（なし）

当社グループの中核事業は国土交通大臣免許に基づく宅地建物取引業であり、宅地建物取引業法に違反する行為が発生した場合、業務停止命令または免許取消等の行政処分が科される可能性があります。当該処分を受けた場合には、当社グループの事業全体に重大な支障を来すおそれがあります。
また、生成AI技術の業務活用が急速に進展するなか、AIが生成した重要事項説明の内容に事実と異なる情報が含まれた場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明義務の違反に直結しうる点を、当社グループとして特に留意すべき新たなリスク経路として認識しております。当社グループは、AIが生成した内容に係る人的確認プロセスの整備および生成AIの活用に関する社内ルール・利用ガイドラインの整備を進めるとともに、宅地建物取引士資格の取得推進を通じてリスクの低減を図っております。

従来の一般的な事業環境リスクの記述に加え、2025年12月の日本銀行による政策金利0.75%程度への引き上げや長期金利の上昇を具体的に挙げ、資金調達コスト増、住宅購入意欲の減退、要求利回り上昇による資産価値下落という3つの経路を明記した。建設資材価格・労務費の高止まり（公共工事設計労務単価の4.5%引き上げ）による開発採算の圧迫や、不動産市況がピークアウトするリスクの高まりも新たに記載され、対応策はストレスシナリオの設定等に改められた。

景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、その対応のための費用の増加が生じ、当社グループの事業、業績および財政状態および経営成績等はが悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、
特に、日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%程度へ引き上げ、長期金利も上昇基調で推移しております。金融政策の正常化が継続した場合、①有利子負債に係る資金調達コストの増大、②住宅購入者の購買意欲の減退、③不動産投資家の要求利回りの上昇による保有資産価値の下落という経路を通じて、当社グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給の業績に影響を及ぼすリスクがあります。また、建設資材価格および労務費は高い水準で推移しており、公共工事設計労務単価が2026年3月の改定において前年比4.5%引き上げられるなど、開発採算を継続的に圧迫しております。さらに、価格の高騰による購買力の低下を背景として、不動産市況がピークアウトするリスクが高まっております。当社グループでは、市況変化の動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進め継続的にモニタリングするとともに、事業計画の策定においてストレスシナリオを複数設定し、柔軟な対応を図ってまいります。

景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、その対応のための費用の増加が生じ、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。

景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、当社グループの業績および財政状態が悪影響を受ける可能性があります。
特に、日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%程度へ引き上げ、長期金利も上昇基調で推移しております。金融政策の正常化が継続した場合、①有利子負債に係る資金調達コストの増大、②住宅購入者の購買意欲の減退、③不動産投資家の要求利回りの上昇による保有資産価値の下落という経路を通じて、当社グループの業績に影響を及ぼすリスクがあります。また、建設資材価格および労務費は高い水準で推移しており、公共工事設計労務単価が2026年3月の改定において前年比4.5%引き上げられるなど、開発採算を継続的に圧迫しております。さらに、価格の高騰による購買力の低下を背景として、不動産市況がピークアウトするリスクが高まっております。当社グループでは、市況変化の動向を継続的にモニタリングするとともに、事業計画の策定においてストレスシナリオを複数設定し、柔軟な対応を図ってまいります。

事業等のリスクに「有利子負債・財務流動性リスク」の項目が新設された。販売用不動産、M&A及びDX投資の資金を借入金で調達し有利子負債が増加傾向にあること、自己資本比率が相対的に低いこと、営業CFと投資CFの合計がマイナスで推移していることが記載され、変動金利の影響やリファイナンス困難化、財務制限条項への抵触による期限の利益喪失の可能性にも言及している。対応として固定金利比率の引上げと財務モニタリング体制の強化が挙げられている。

（なし）

当社グループは、販売用不動産の取得資金のほか、M&A及びDX投資に係る資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しております。物件の仕入れ、M&A及びDX投資を継続的に推進していることから、有利子負債の残高は増加傾向にあり、自己資本比率は相対的に低い水準で推移しております。また、営業活動によるキャッシュ・フローと投資活動によるキャッシュ・フローの合計額はマイナスで推移しており、借入による資金調達を前提とした事業構造となっております。なお、有利子負債の残高、自己資本比率及びキャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。
当社グループの借入金には変動金利によるものが含まれており、今後さらに金利水準が上昇した場合には、支払利息が増加し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、市況の悪化や業績の下振れが重なった場合には、借入の継続またはリファイナンスが困難となる可能性があるほか、一部の借入金に付されている財務制限条項に抵触し、期限の利益を喪失する可能性も排除できません。当社グループは、借入ポートフォリオにおける固定金利比率の引上げを進めるとともに、取締役会および財務担当役員による財務モニタリング体制の強化に取り組んでまいります。

売買DXインベスト事業における販売用不動産(在庫)リスクが新規に追加された。仕入れ拡大に伴い在庫残高が増加し総資産に占める割合も高いこと、東京23区の投資用不動産市況の悪化による評価損計上や、地政学リスク・為替変動による特定国・地域の投資家の購買意欲低下に伴う在庫長期滞留の可能性が記載されている。対応策として賃貸転換の検討、在庫回転期間のモニタリング等が挙げられている。

（なし）

当社グループの売買DXインベスト事業においては、仕入れた不動産を販売用不動産(棚卸資産)として保有しております。仕入れの拡大に伴い販売用不動産の残高は増加しており、総資産に占める割合も高い水準にあります。なお、棚卸資産の残高につきましては、「第5 経理の状況」に記載しております。
当社グループが主として取り扱う東京23区を中心とした投資用不動産の市況が急激に悪化した場合、在庫の値下がりによって損失が発生するリスクがあります。具体的には、個別の物件ごとに正味売却価額が帳簿価額を下回った場合、収益性の低下による簿価の切下げ(評価損)を計上することとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、特定の国または地域の投資家の購買意欲が地政学リスクや為替の変動等により低下した場合、成約率が低下し、在庫の長期滞留につながるリスクがあります。当社グループでは、在庫物件の賃貸転換の可能性の検討、在庫回転期間のモニタリング、販売先の特定の国または地域への依存度の管理、新規案件の仕入れにおける市況感応度分析の実施により、在庫リスクの管理に取り組んでおります。

事業等のリスクに「(6)サブリース・プロパティマネジメント事業のリスク」が新設されました。サブリース方式では空室に関わらず保証賃料をオーナーへ支払うため、賃料査定の不備や市況悪化による入居率低下が業績に影響し得ること、また賃貸住宅管理業法の遵守と管理負荷の増大が記載されています。対応策として高い入居率の維持とAMBITION Cloudによる業務効率化が示されています。

（なし）

当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業は、不動産オーナーから物件を借り上げて入居者に転貸するサブリース方式を中心としており、管理戸数は継続的に増加しております。当該方式においては、対象不動産の空室の状況にかかわらず契約した賃料をオーナーに支払うため、保証賃料の査定が結果的に不適切なものとなった場合や、国内景気の悪化・不動産市況の悪化により入居率が著しく低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの入居率は高い水準を維持しておりますが、この水準が将来にわたって持続するかどうかには不確実性が伴います。また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく法令遵守の徹底と継続的な対応コストが必要であり、規模の拡大に伴い管理負荷が増大しております。当社グループは、グループのリーシング力を活かした高い入居率の維持と、AMBITION Cloudによる業務効率化を通じて、競争力の高いプロパティマネジメントサービスを提供してまいります。

売買DXインベスト事業のリスクが新設され、不動産市況の変動、金利上昇、建築費高騰、引渡時期の集中による四半期業績の変動が記載された。あわせて、令和8年度税制改正の大綱で示された貸付用不動産の相続・贈与時の評価見直し（2027年1月1日以後適用予定）により、投資用不動産の需要が急変するリスクと、実需向け商品の展開などの対応方針が追加された。

（なし）

当社グループの売買DXインベスト事業は、東京23区を中心とした新築デザイナーズマンションの開発・分譲および中古の住居用不動産の買取再販を行っており、不動産市況の変動、金利上昇による購買意欲の低下、建築費の高騰等が業績に直接影響するリスクがあります。また、物件の引渡時期が特定の時期に集中しやすい事業構造であることから、四半期ごとの業績変動が大きく、収益の予見性が相対的に低い点にも留意が必要であります。
さらに、2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱において、相続または贈与の前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額により評価する見直しが示されており、2027年1月1日以後の相続または贈与から適用される予定であります。これにより、相続税の負担軽減を目的とした投資用不動産の需要が制度変更の前後で急変するリスクがあります。当社グループは、市況感応度分析を投資判断に組み込むとともに、税負担の軽減のみを目的としない実需・エンドユーザー向け商品の展開を進めてまいります。

事業等のリスクに「少額短期保険事業のリスク」が新設された。子会社ホープ少額短期保険の家財保険事業について、2026年6月施行予定の改正保険業法への対応コスト、法令違反時の行政処分の可能性、自然災害による保険金支払増大の可能性が記載され、連結売上高に占める割合は限定的で現時点の影響は限定的としつつ、事業拡大に伴い影響が増大し得ると記されている。

（なし）

当社グループの子会社であるホープ少額短期保険株式会社は、保険業法の規制の下において、主として賃貸住宅の入居者向けの家財保険商品を提供しております。2026年6月施行予定の改正保険業法による管理態勢・ガバナンス要件の強化への対応コストが発生する見込みであるほか、保険業法その他の関連法規に違反する行為が発生した場合には、行政処分等が科される可能性があります。
また、自然災害の発生等により保険金の支払が増大した場合には、同社の収支に影響を及ぼす可能性があります。同社が当社グループの連結売上高に占める割合は限定的であり、現時点においてグループ全体の事業継続性および財務の安定性に対する影響は限定的であると認識しておりますが、事業規模の拡大に伴い当該影響が増大する可能性があります。当社グループは、再保険の活用による最大損害額の適切な管理と、保険料収支の定期的なモニタリングにより、当該事業の健全性の維持に努めてまいります。

事業等のリスクに「(9)DX・AI・テクノロジーリスク」が新設された。自社開発の「AMBITION Cloud」などDXプロダクトの開発遅延・技術的問題や、生成AIの進展による競合技術での陳腐化リスク、2025年7月に子会社化した株式会社LiVrAのAI事業のビジネスモデル陳腐化リスクが記載され、対応としてAI機能の統合・強化と市場動向のモニタリングが示されている。

（なし）

当社グループの競争優位の源泉のひとつは、自社で開発した次世代管理システム「AMBITION Cloud」をはじめとするDXプロダクトにあります。これらのシステムの開発が遅延もしくは中断した場合、または技術的な問題が発生した場合には、グループ全体の効率化戦略に支障をきたす可能性があります。また、生成AI技術の急速な進展に伴い不動産テック分野への投資が拡大するなか、既存のDXプロダクトが競合他社の新技術によって急速に陳腐化するリスクがあります。
2025年7月に子会社化した株式会社LiVrAは生成AI技術を活用した事業を展開しておりますが、AI市場は競争が極めて激しく技術の変化が急速であることから、ビジネスモデルが陳腐化するリスクが高い点に留意が必要であります。当社グループは、AMBITION CloudへのAI機能の継続的な統合・強化を進めるとともに、AI市場および技術動向のモニタリングを行ってまいります。

事業等のリスクに「個人情報保護・データガバナンスリスク」が新規に追加された。個人情報保護委員会が2026年1月に公表した制度改正方針（課徴金制度の新設、同意規律の見直し、Cookie ID等の規制強化、委託先管理の厳格化）が2027〜2028年頃に施行される想定であり、違反時の財務的影響の拡大や賃貸仲介事業のWeb集客への制約の可能性を記載している。対応として、法改正動向のモニタリング、社内規程の整備、同意取得フロー・Cookie管理の見直し、外部専門家との連携、グループ統一的な管理規程の整備に取り組むとしている。

（なし）

個人情報保護委員会は、2026年1月にいわゆる三年ごと見直しに係る制度改正の方針を公表しております。主な改正項目は、①課徴金制度の新設、②同意規律の見直し、③Cookie ID等の特定の情報に対する規制の強化、④委託先の管理の厳格化等であり、施行は2027年から2028年頃が想定されております。課徴金制度が導入された場合には、法令違反が生じた際の財務的な影響が従来よりも大きくなる可能性があります。また、Cookie ID・連絡先情報に対する規制の強化は、賃貸仲介事業におけるWeb集客施策にも実務的な制約をもたらす可能性があります。
当社グループは、個人情報の保護に関する法律の改正の動向を継続的にモニタリングするとともに、個人情報に係る社内規程の整備・更新、同意取得フローおよびCookieの管理の見直しに向けた対応計画の策定、外部専門家との連携によるコンプライアンス体制の強化、個人情報管理規程のグループ統一的な整備に取り組んでまいります。

代表取締役社長清水剛氏への依存について、経営手腕・判断力・対外的な信用力への大きな依存と、同氏が主要株主である点が新たに記載された。影響の表現も「影響を及ぼす可能性」から「重大な影響が生じる可能性」に強まった。対策として、指名委員会が指名・報酬委員会となり、経営管理の標準化と権限委譲の段階的推進が追記された。

当社グループの経営方針・事業戦略の決定において、創業者でありる代表取締役社長である清水剛は、当社グループの役割は極めて大きく、同氏の経営方針・戦略の決定手腕、判断力および事業推進において極めて重要な役割を担っ対外的な信用力に大きく依存しております。現時点ではまた、同氏が当社グループの業務執行から離れることは想定しておりませんが、は当社の主要株主でもあります。不測の事態により同氏の業務執行が困難となった場合、当社グループの業績および今後の事業展開に影響を及ぼす重大な影響が生じる可能性があります。このリスクを軽減するため、当社は当社グループは、任意の指名・報酬委員会を設置し、後継者の育成・発掘に向けた取り組みを進めることで、同氏への過度な依存を脱却し、より強固な組織体制の構築を目指しとともに、経営管理の標準化と権限委譲を段階的に推進し、経営の継続性とガバナンスの強化に取り組んでまいります。

当社グループの創業者であり代表取締役社長である清水剛は、当社グループの経営方針・戦略の決定および事業推進において極めて重要な役割を担っております。現時点では、同氏が当社グループの業務執行から離れることは想定しておりませんが、不測の事態により同氏の業務執行が困難となった場合、当社グループの業績および今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。このリスクを軽減するため、当社は任意の指名委員会を設置し、後継者の育成・発掘を進めることで、同氏への過度な依存を脱却し、より強固な組織体制の構築を目指します。

当社グループの経営方針・事業戦略の決定において、創業者である代表取締役社長清水剛の役割は極めて大きく、同氏の経営手腕、判断力および対外的な信用力に大きく依存しております。また、同氏は当社の主要株主でもあります。不測の事態により同氏の業務執行が困難となった場合、当社グループの業績および事業展開に重大な影響が生じる可能性があります。当社グループは、任意の指名・報酬委員会を設置し後継者の育成に向けた取り組みを進めるとともに、経営管理の標準化と権限委譲を段階的に推進し、経営の継続性とガバナンスの強化に取り組んでまいります。

人材リスクの記述が、一般的な採用・離職リスクから、不動産・IT・DX・AI分野の人材確保と競争優位の観点へ書き換えられた。最低賃金の上昇や人材市場の競争激化による採用・処遇コスト増加、M&Aによる子会社増加に伴う人材管理・企業文化の統合難化と収益貢献時期のずれ込みの可能性が新たに言及された。対策は、採用強化・研修制度等から処遇水準の維持とDXツール活用による生産性向上へ変更された。

当社グループは、様々な経営課題を克服し持続的な成長を実現するため、優秀不動産、IT、DXおよびAI等の各分野における有能な人材を継続的に確保し、育成していくことが最重要課題であると認識しております。しかしながらの確保・育成・定着は、当社グループが求める人材の確保や育成が想定どおりに進まない場合、の競争優位の維持に不可欠であります。当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があ従業員数は事業の拡大に伴い増加しております。特に、競争の激しい最低賃金の継続的な上昇および不動産・IT人材市場において、優秀な人材の獲得が困難になったり、既存社員の離職率が高まったりける競争の激化により、採用・処遇に係るコストが増大するリスクが存在しあります。このリスクを軽減するため、戦略的な採用活動を継続して強化し、教育・研修制度、公平な評価制度、福利厚生の充実等魅力的な職場環境の整備を行ってまいまた、M&Aによる子会社の増加に伴い、グループ内の人材管理および企業文化の統合の難易度も上昇しており、買収後の統合作業の遅延が各子会社の収益貢献時期のずれ込みにつながる可能性があります。またDX推進により業務効率化を図り、当社グループは、競争力のある処遇水準の維持と、業務の自動化・DXツールの活用による生産性の向上を強めてに継続的に取り組んでまいります。

当社グループは、様々な経営課題を克服し持続的な成長を実現するため、優秀な人材を継続的に確保し、育成していくことが最重要課題であると認識しております。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が想定どおりに進まない場合、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。特に、競争の激しい人材市場において、優秀な人材の獲得が困難になったり、既存社員の離職率が高まったりするリスクが存在します。このリスクを軽減するため、戦略的な採用活動を継続して強化し、教育・研修制度、公平な評価制度、福利厚生の充実等魅力的な職場環境の整備を行ってまいります。またDX推進により業務効率化を図り、生産性の向上を強めてまいります。

不動産、IT、DXおよびAI等の各分野における有能な人材の確保・育成・定着は、当社グループの競争優位の維持に不可欠であります。当社グループの従業員数は事業の拡大に伴い増加しております。最低賃金の継続的な上昇および不動産・IT人材市場における競争の激化により、採用・処遇に係るコストが増大するリスクがあります。また、M&Aによる子会社の増加に伴い、グループ内の人材管理および企業文化の統合の難易度も上昇しており、買収後の統合作業の遅延が各子会社の収益貢献時期のずれ込みにつながる可能性があります。当社グループは、競争力のある処遇水準の維持と、業務の自動化・DXツールの活用による生産性の向上に継続的に取り組んでまいります。

M&Aリスクの記載が一般的な方針説明から、DRAFT・フレンドワークス・LiVrAという具体的な買収先名を挙げた内容に変更された。のれん・無形資産の減損損失計上の可能性が新たに明記され、特にLiVrAについては生成AI市場の競争環境下でシナジーが計画どおり実現しない可能性が指摘された。対応策もデューデリジェンス中心から、取締役会による統合プロセスの継続的モニタリングとのれんの減損兆候把握へ変更された。

当社グループでは、将来の事業拡大においてM&Aや戦略的出資、資本・業務提携など(以下、M&A等)を有効な手段の一つとして位置付け、今後も必要に応じては、株式会社DRAFT(2023年4月子会社化)、株式会社フレンドワークス(2024年2月子会社化)、株式会社LiVrA(2025年7月子会社化)など、継続的なM&A等を実施する方針です。しかしながら、事業環境の変化等によりしております。M&Aに伴うのれんおよび無形資産の評価、子会社間のシナジー創出の遅延または失敗、企業文化の統合の困難さ、買収後の統合に要するコストの増大等が、潜在的なリスクとなります。
これらのM&A等の実施時に見込んだ成果が計画どおりに進捗しなかった場合や、当初予期していなかった事業上の問題等が発生しに伴い当社グループはのれんを計上しており、取得した会社の事業計画が当初の見込みを下回った場合には、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼすのれんまたは無形資産の減損損失を計上する可能性があります。M&A等を実施する場合には、対象会社の経営計画・財務内容・契約関係等について十分なデューデリジェンスを実施するとともに、投資効果の算定、特にLiVrAは、生成AI市場という急速に変化する競争環境に属しており、取得時に見込んだシナジーの検証及び当社の企業文化に融合できるか等、総合的に勘案することによりリスクの低減に努めておが当初の計画どおりに実現しない可能性があります。当社グループは、M&A後の統合プロセスを取締役会において継続的にモニタリングするとともに、のれんの償却および減損の兆候の把握を適時適切に実施してまいります。

当社グループでは、将来の事業拡大においてM&Aや戦略的出資、資本・業務提携など(以下、M&A等)を有効な手段の一つとして位置付け、今後も必要に応じてM&A等を実施する方針です。しかしながら、事業環境の変化等によりM&A等の実施時に見込んだ成果が計画どおりに進捗しなかった場合や、当初予期していなかった事業上の問題等が発生した場合には、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。M&A等を実施する場合には、対象会社の経営計画・財務内容・契約関係等について十分なデューデリジェンスを実施するとともに、投資効果の算定、シナジーの検証及び当社の企業文化に融合できるか等、総合的に勘案することによりリスクの低減に努めております。

当社グループは、株式会社DRAFT(2023年4月子会社化)、株式会社フレンドワークス(2024年2月子会社化)、株式会社LiVrA(2025年7月子会社化)など、継続的なM&Aを実施しております。M&Aに伴うのれんおよび無形資産の評価、子会社間のシナジー創出の遅延または失敗、企業文化の統合の困難さ、買収後の統合に要するコストの増大等が、潜在的なリスクとなります。
これらのM&Aに伴い当社グループはのれんを計上しており、取得した会社の事業計画が当初の見込みを下回った場合には、のれんまたは無形資産の減損損失を計上する可能性があります。特にLiVrAは、生成AI市場という急速に変化する競争環境に属しており、取得時に見込んだシナジーが当初の計画どおりに実現しない可能性があります。当社グループは、M&A後の統合プロセスを取締役会において継続的にモニタリングするとともに、のれんの償却および減損の兆候の把握を適時適切に実施してまいります。

「自然災害・首都圏への集中・事業継続に関するリスク」が新規に追加された。東京23区を中心とする首都圏に事業拠点・取扱物件が集中しており、首都直下地震等により販売用不動産の毀損、基幹システムAMBITION Cloudの停止、PM収益の急減が重なり有利子負債の返済に支障が生じる可能性が記載され、BCP見直しやシステム冗長化、拠点分散を進めるとしている。

（なし）

当社グループの事業拠点および取扱物件は東京23区を中心とする首都圏に高度に集中しており、当該地域における大規模地震(内閣府の推計によれば、首都直下地震の30年以内の発生確率は70%程度とされております)、その他の自然災害またはテロ等の発生は、当社グループの業績に深刻な影響をもたらすリスクがあります。
大規模な自然災害が発生した場合には、販売用不動産の損壊・価値の毀損、基幹システムAMBITION Cloudの停止、管理物件の大規模な被害によるプロパティマネジメント収益の急減が重なり、有利子負債の返済に支障が生じる可能性があります。当社グループは、事業継続計画(BCP)の継続的な見直し、クラウドシステムの冗長化・バックアップ体制の強化、事業拠点の分散を段階的に進めてまいります。

「(16)地政学リスク」の記載内容が、建設資材価格や労務費の高騰による建築コスト上昇の説明から、武力紛争・中東情勢・通商政策変更などの地政学的事象全般に関する説明へ差し替えられた。円高時に海外投資家の日本不動産取得の妙味が低下し売買DXインベスト事業の成約率が低下するリスクや、原油・原材料価格高止まりの建設コストへの波及が新たに記載され、対応策も複数建設会社からの見積取得等から、事象のモニタリングと販売先の国・地域への依存度管理に変更された。

国際的な武力紛争、中東情勢の緊迫化、主要国間の通商政策の変更等の地政学的な事象は、当社グループの売買DXインベスト事業において、建設資材価格や労務費の高騰による建築コストの上昇は、開発プロジェクトの採算性を悪化させる要因とな対して間接的な影響を与える可能性があります。建築費が想定を超えて高騰為替相場が円高に転換した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性海外投資家による日本の不動産取得の妙味が低下し、売買DXインベスト事業の成約率が低下するリスクがあります。このようまた、原油および原材料価格の高止まりが建設コストに波及する経路も、継続的なリスクに対し、として認識しております。当社グループでは、複数の建設会社から見積を取得してコストの最適化を図は、地政学的な事象の動向を継続的にモニタリングするとともに、市況に応じて販売価格へ適切に反映させることで、プロジェクト収益の確保に努めてお販売先の特定の国または地域への依存度の管理に取り組んでまいります。

当社グループの売買DXインベスト事業において、建設資材価格や労務費の高騰による建築コストの上昇は、開発プロジェクトの採算性を悪化させる要因となります。建築費が想定を超えて高騰した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。このようなリスクに対し、当社グループでは、複数の建設会社から見積を取得してコストの最適化を図るとともに、市況に応じて販売価格へ適切に反映させることで、プロジェクト収益の確保に努めております。

国際的な武力紛争、中東情勢の緊迫化、主要国間の通商政策の変更等の地政学的な事象は、当社グループの事業に対して間接的な影響を与える可能性があります。為替相場が円高に転換した場合には、海外投資家による日本の不動産取得の妙味が低下し、売買DXインベスト事業の成約率が低下するリスクがあります。また、原油および原材料価格の高止まりが建設コストに波及する経路も、継続的なリスクとして認識しております。当社グループは、地政学的な事象の動向を継続的にモニタリングするとともに、販売先の特定の国または地域への依存度の管理に取り組んでまいります。

事業等のリスクに「(17)競合他社の動向・市場構造の変化に関するリスク」が新設された。大手仲介・管理会社の多店舗展開や物件の自社取り込みによる賃貸物件確保の困難化、および生成AIを活用した仲介プラットフォームの普及による仲介手数料依存型の収益モデルへの代替圧力が記載され、対応としてDX戦略の深化や自社管理物件の優先提供、AIツール活用が示されている。

（なし）

大手の仲介・管理会社による多店舗展開と賃貸物件の自社への取り込みが進んでおり、当社グループが取り扱う賃貸物件の確保が困難になる可能性があります。また、生成AIを活用した仲介プラットフォームの普及により、従来の仲介手数料に依存した収益モデルが構造的な代替圧力にさらされるリスクがあります。当社グループは、DX戦略の継続的な深化と自社管理物件の優先的な提供による差別化、AIツールを活用した業務効率化と顧客体験価値の向上を通じて、競争優位性の維持・強化に取り組んでまいります。

前年に記載されていた「(3)コンプライアンスについて」の項目（情報管理リスク、不正リスク、訴訟リスクの3つ）が、今年の記載では見当たらず削除されている。情報漏洩、役職員による不正行為、訴訟・紛争に関するリスクの説明および対策の記述がすべて無くなっている。

①情報管理リスク
当社グループは、経営情報や技術情報等の重要な機密情報や、取引先およびその他関係者の個人情報を保有しております。社外からの不正侵入、社内における不正使用等、不測の事態によりこれらの情報が漏洩した場合は、企業価値の毀損、社会的信用の失墜、関係者への補償等により、当社グループの財政状態および経営成績等に重要な影響を与える可能性があります。これらの情報の外部への流出を防止するため、社内規程の整備や役職員への周知徹底、セキュリティシステムの強化等対策を講じております。

②不正リスク
当社グループは、事業拡大に伴い役職員数が増加しており、それに伴い、役職員等の内部関係者による贈収賄、横領、インサイダー取引等の不正行為が発生するリスクを認識しております。また、事業の急速な拡大により、不正行為を適時に発見するための内部管理体制の構築が追いつかないという事態が生じる可能性も否定できません。このような法令等に抵触する事態や不正行為が発生した場合には、当社グループの社会的信用の低下、金銭的損失、法的責任の追及などに繋がり、当社グループの経営成績および財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、これらの不正リスクを低減するため、コンプライアンス関連規程を制定するとともに、役職員が遵守すべき法令・ルールについてeラーニングによる啓発等を継続的に実施しております。さらに、内部統制システムの整備・運用、内部監査の強化、そして内部通報制度の適切な運用に取り組むことで、不正行為の未然防止と早期発見に努めてまいります。またコンプライアンス委員会を設置し、グループ全体のコンプライアンス体制を統括、監視しております。

③訴訟リスク
当社グループは様々な事業活動を行っており、それらが訴訟や紛争等の対象となる可能性があります。対象となった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。訴訟を回避すべく、取引先とトラブルが発生しないよう日頃から適正な業務運営に努めております。また月1回開催しているリスクマネジメント委員会におきましても、訴訟につながる恐れもある大きなリスクの管理強化、低減策実行を図っております。

（なし）

事業等のリスクから「(4) 風評リスクおよび品質リスク」の項目が削除された。前年はサービス品質の低下やSNS等でのネガティブな情報拡散による企業イメージ毀損、顧客離れ、損害賠償請求等の可能性と、フィードバックに基づく改善やネット上の情報モニタリング強化などの対策が記載されていた。

当社グループは、提供するサービスの品質に起因する顧客満足度の低下や瑕疵・不具合の発生、またはインターネットやSNS等でのネガティブな情報拡散により、企業イメージやブランド価値が損なわれる可能性があります。これらは、顧客離れや新規顧客獲得の困難化、さらには損害賠償請求等に繋がり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に悪影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、顧客からの定期的なフィードバックに基づくサービス改善を継続し、品質管理体制の強化に努めています。また、インターネット上の情報モニタリングを強化し、緊急時には迅速かつ適切に対応することで、風評被害の拡大防止と企業イメージの維持に努めてまいります。

（なし）

KAMのうち「販売用不動産等の評価」は継続しており、販売用不動産の計上額が14,147,684千円から21,018,996千円へ、仕掛販売用不動産が6,054,232千円から4,997,303千円へ変わり、総資産に占める割合も51.4%から56.7%に上昇した。前年にあった「株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価」のKAMは記載がなくなった。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を14,147,684千円、仕掛販売用不動産を6,054,232千円計上している。当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を21,018,996千円、仕掛販売用不動産を4,997,303千円計上している。(以下「販売用不動産等」という。)
これらの合計金額の総資産に占める割合は51.4%である。これらの合計金額の総資産に占める割合は56.7%である。これらの販売用不動産等の評価基準及び評価方法については、【注記事項】(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)の4.会計方針に関する事項(1)ロ.棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載されているとおり、個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法)を採用している。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
販売用不動産等の評価における重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費である。
この重要な仮定は、将来における賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化、想定外の追加コストの発生、開発の遅延、経済環境や金利の変動などに影響を受ける。
上記のように、販売用不動産等の評価は賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化等に関する予測を含む経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、不確実性が伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・ 販売用不動産等の評価に関連して、以下の監査手続を実施した。
・ 全ての物件について、物件事業計画上の売価から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額と帳簿価額との比較を行い、販売用不動産等の評価の適切性を検討した。
・ 物件事業計画上の売価は、各算定要素(想定賃料、想定利回り、管理費、類似物件の成約売価など)について、不動産流通標準情報システム上で保存されている他の類似物件のデータ等との比較分析を行った。また、見積追加製造原価は、物件事業計画上の見積総原価と期末日時点の実績原価の差額と一致していることを確かめた。さらに、見積販売直接経費は、販売収益に占める過去の実績割合と比較分析を行った。
・ 利益率の低い物件については、販売可能性並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費の増加の可能性について所管部署に質問を行った。
・ 仕掛中の物件について、開発の遅延がないか所管部署に質問し、今後の開発の進捗見込みと見積追加製造原価及び見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 開発完了もしくは仕入の後、販売までの期間が当初の想定を超えている物件については、所管部署に質問し、今後の販売見込み、見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 当連結会計年度において、販売または完成した販売用不動産等について、物件事業計画上の売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費と実績を比較する等し、見積りの不確実性を確かめた。

株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、取得時にのれんが生じている。
当連結会計年度末において、連結貸借対照表上のれんを558,377千円計上しており、総資産に占める割合は1.4%である。その中でも、2017年10月にM&Aにより100%子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント(以下、「ヴェリタス・インベストメント」という)に関連するのれんが285,158千円とのれん残高の51.1%を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
会社は、のれんを評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングすることで減損の兆候を把握し、兆候がある場合は減損損失の認識について判定し、必要な場合には減損損失の測定をしている。
将来の事業計画における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当連結会計年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメントに関連するのれんを含むより大きな単位の資産グループから減損の兆候は把握されていないものの、当該のれんの金額的重要性は高い。また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメントののれんの評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・ ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連する減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定、測定に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・ ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連して、減損の兆候があるかどうかを確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・ 将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・ 将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・ 過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・ 外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。

監査上の主要な検討事項
監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を14,147,684千円、仕掛販売用不動産を6,054,232千円計上している。(以下「販売用不動産等」という。)
これらの合計金額の総資産に占める割合は51.4%である。これらの販売用不動産等の評価基準及び評価方法については、【注記事項】(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)の4.会計方針に関する事項(1)ロ.棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載されているとおり、個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法)を採用している。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
販売用不動産等の評価における重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費である。
この重要な仮定は、将来における賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化、想定外の追加コストの発生、開発の遅延、経済環境や金利の変動などに影響を受ける。
上記のように、販売用不動産等の評価は賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化等に関する予測を含む経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、不確実性が伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・ 販売用不動産等の評価に関連して、以下の監査手続を実施した。
・ 全ての物件について、物件事業計画上の売価から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額と帳簿価額との比較を行い、販売用不動産等の評価の適切性を検討した。
・ 物件事業計画上の売価は、各算定要素(想定賃料、想定利回り、管理費、類似物件の成約売価など)について、不動産流通標準情報システム上で保存されている他の類似物件のデータ等との比較分析を行った。また、見積追加製造原価は、物件事業計画上の見積総原価と期末日時点の実績原価の差額と一致していることを確かめた。さらに、見積販売直接経費は、販売収益に占める過去の実績割合と比較分析を行った。
・ 利益率の低い物件については、販売可能性並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費の増加の可能性について所管部署に質問を行った。
・ 仕掛中の物件について、開発の遅延がないか所管部署に質問し、今後の開発の進捗見込みと見積追加製造原価及び見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 開発完了もしくは仕入の後、販売までの期間が当初の想定を超えている物件については、所管部署に質問し、今後の販売見込み、見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 当連結会計年度において、販売または完成した販売用不動産等について、物件事業計画上の売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費と実績を比較する等し、見積りの不確実性を確かめた。

株式会社ヴェリタス・インベストメントののれんの評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
近年、会社はM&Aを活用して事業を強化しており、取得時にのれんが生じている。
当連結会計年度末において、連結貸借対照表上のれんを558,377千円計上しており、総資産に占める割合は1.4%である。その中でも、2017年10月にM&Aにより100%子会社化した株式会社ヴェリタス・インベストメント(以下、「ヴェリタス・インベストメント」という)に関連するのれんが285,158千円とのれん残高の51.1%を占めている。
M&Aにより取得したヴェリタス・インベストメント株式の取得価額には、超過収益力が反映されている。
会社は、のれんを評価するに当たり、取得時に見込んだ超過収益力が将来にわたって発現するかに着目し、主に取得時に策定されたヴェリタス・インベストメントの将来の事業計画をモニタリングすることで減損の兆候を把握し、兆候がある場合は減損損失の認識について判定し、必要な場合には減損損失の測定をしている。
将来の事業計画における重要な仮定は、将来の事業計画を基礎とした将来キャッシュ・フローの見積りである。
当連結会計年度末においては、ヴェリタス・インベストメント株式を取得した時点の将来の事業計画に比べて実績が継続して上回っていることなどから、ヴェリタス・インベストメントに関連するのれんを含むより大きな単位の資産グループから減損の兆候は把握されていないものの、当該のれんの金額的重要性は高い。また、将来の事業計画は経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、将来キャッシュ・フローの見積りについては不確実性が伴うことから、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、ヴェリタス・インベストメントののれんの評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・ ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連する減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定、測定に関する内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・ ヴェリタス・インベストメントののれんを含むより大きな単位の資産グループに関連して、減損の兆候があるかどうかを確かめるため、以下の監査手続を実施した。
・ 将来キャッシュ・フローの見積りを評価するために、その基礎となる将来の事業計画について検討した。
・ 将来の事業計画について、取締役会で承認された次年度の予算との整合性を確かめた。
・ 過年度において策定した将来の事業計画と実績との比較分析を実施して将来の事業計画の見積りの不確実性を評価した。
・ 外部の経営環境の変化等を適切に考慮しているかどうかを含めて経営者と議論を行い、計画している施策と将来の事業計画との整合性を検討するとともに、ヴェリタス・インベストメントの主要な指標について、過去実績からの趨勢分析を実施した。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用不動産等の評価

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
当連結会計年度末において連結貸借対照表上、販売用不動産を21,018,996千円、仕掛販売用不動産を4,997,303千円計上している。(以下「販売用不動産等」という。)
これらの合計金額の総資産に占める割合は56.7%である。これらの販売用不動産等の評価基準及び評価方法については、【注記事項】(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)の4.会計方針に関する事項(1)ロ.棚卸資産の評価基準及び評価方法に記載されているとおり、個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法)を採用している。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。
販売用不動産等の評価における重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費である。
この重要な仮定は、将来における賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化、想定外の追加コストの発生、開発の遅延、経済環境や金利の変動などに影響を受ける。
上記のように、販売用不動産等の評価は賃貸用住宅販売市況や住宅の賃貸市況の変化等に関する予測を含む経営者の仮定や固有の判断に大きく影響を受け、不確実性が伴うため、当監査法人は当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。
当監査法人は、販売用不動産等の評価の妥当性を検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。
・ 販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備状況及び運用状況の有効性を評価した。
・ 販売用不動産等の評価に関連して、以下の監査手続を実施した。
・ 全ての物件について、物件事業計画上の売価から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額と帳簿価額との比較を行い、販売用不動産等の評価の適切性を検討した。
・ 物件事業計画上の売価は、各算定要素(想定賃料、想定利回り、管理費、類似物件の成約売価など)について、不動産流通標準情報システム上で保存されている他の類似物件のデータ等との比較分析を行った。また、見積追加製造原価は、物件事業計画上の見積総原価と期末日時点の実績原価の差額と一致していることを確かめた。さらに、見積販売直接経費は、販売収益に占める過去の実績割合と比較分析を行った。
・ 利益率の低い物件については、販売可能性並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費の増加の可能性について所管部署に質問を行った。
・ 仕掛中の物件について、開発の遅延がないか所管部署に質問し、今後の開発の進捗見込みと見積追加製造原価及び見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 開発完了もしくは仕入の後、販売までの期間が当初の想定を超えている物件については、所管部署に質問し、今後の販売見込み、見積販売直接経費について検討を実施した。
・ 当連結会計年度において、販売または完成した販売用不動産等について、物件事業計画上の売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費と実績を比較する等し、見積りの不確実性を確かめた。

報告セグメントの記載から、ベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援を行う「インキュベーション事業」が削除された。国内で展開する事業は賃貸DXプロパティマネジメント事業、売買DXインベスト事業、賃貸DX賃貸仲介事業の3つの記載となった。

当社及び連結子会社の報告セグメントは、当社及び連結子会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社及び連結子会社は、不動産所有者の様々なニーズにこたえるため、不動産所有者のアセットマネジメントを行う賃貸DXプロパティマネジメント事業、不動産投資を通じて一般顧客の不動産取得ニーズにこたえる売買DXインベスト事業、不動産所有者のアセットと一般顧客をマッチングさせる賃貸DX賃貸仲介事業、ベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援を行うインキュベーション事業を国内で展開しております。

当社及び連結子会社の報告セグメントは、当社及び連結子会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社及び連結子会社は、不動産所有者の様々なニーズにこたえるため、不動産所有者のアセットマネジメントを行う賃貸DXプロパティマネジメント事業、不動産投資を通じて一般顧客の不動産取得ニーズにこたえる売買DXインベスト事業、不動産所有者のアセットと一般顧客をマッチングさせる賃貸DX賃貸仲介事業、ベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援を行うインキュベーション事業を国内で展開しております。

当社及び連結子会社の報告セグメントは、当社及び連結子会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社及び連結子会社は、不動産所有者の様々なニーズにこたえるため、不動産所有者のアセットマネジメントを行う賃貸DXプロパティマネジメント事業、不動産投資を通じて一般顧客の不動産取得ニーズにこたえる売買DXインベスト事業、不動産所有者のアセットと一般顧客をマッチングさせる賃貸DX賃貸仲介事業を国内で展開しております。

前年の有価証券報告書にあった「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用に関する会計方針変更の記載が、今年は削除された。前年の記載では、連結財務諸表および財務諸表に与える影響はないとされていた。

(会計方針の変更)
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準の適用」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。)等を当連結会計年度の期首から適用しております。なお、当該会計方針の変更による連結財務諸表に与える影響はありません。

(会計方針の変更)
(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準の適用」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。)等を当事業年度の期首から適用しております。なお、当該会計方針の変更による財務諸表に与える影響はありません。

（なし）

前文において、将来に関する事項の判断時点が「当連結会計年度末現在」から「当該有価証券報告書提出日現在」に変更されました。また、リスクの記載順序が重要度や発生可能性の順位を示すものではない旨の一文が追加されました。リスク項目自体の内容変更は前文には含まれません。

3 【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末該有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。また、記載の順序はリスクの重要度又は発生可能性の順位を示すものではありません。

3 【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

3【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当該有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。また、記載の順序はリスクの重要度又は発生可能性の順位を示すものではありません。