ケイアイスター不動産株式会社

事業等のリスクとして「(8) 中東情勢による事業及び業績への影響について」が新設された。中東情勢の緊迫化による原油価格高騰やサプライチェーンの混乱で、建築資材・住宅設備の価格高騰等が生じる可能性に言及している。一方、先行発注や調達ルートの分散化により、現時点で当面の住宅供給に懸念はないと記載している。

（なし）

中東情勢の緊迫化に伴い、世界的に原油価格の高騰や石油化学製品を中心としたサプライチェーンの混乱が生じており、当社グループが属する住宅業界全体においても、建築資材や住宅設備の価格高騰やサプライチェーンの混乱が生じる可能性があります。
当社グループでは、取引先各社と部資材の円滑な供給に関して常に協議しており、平時より協力会社及び取引先の雇用の維持及び取引の継続を目的としたパートナーシップ強化の一環として先行発注を行っていること、新型コロナ禍でのサプライチェーンの混乱やウッドショック等の経験を踏まえて調達ルートを分散化していることから、現時点において当面における住宅供給に関する懸念はありませんが、引き続き中東情勢や市場動向を注視し、リスク分析とその対応に努めてまいります。

前年に記載されていた「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等(2022年改正会計基準)の適用に関する会計方針の変更の記載が、今年は削除された。前年は連結ベースで遡及適用により前連結会計年度の利益剰余金および当期純利益が112百万円減少し、1株当たり純資産額等が7円15銭減少した旨が記載されていたが、今年は該当記載がない。

(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。)等を当連結会計年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分(その他の包括利益に対する課税)に関する改正については、2022年改正会計基準第20-3項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。
また、連結会社間における子会社株式等の売却に伴い生じた売却損益を税務上繰り延べる場合の連結財務諸表における取扱いの見直しに関連する改正については、「税効果会計に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日)を当連結会計年度の期首から適用しております。当該会計方針の変更は、遡及適用され、前連結会計年度については遡及適用後の連結財務諸表となっております。
この結果、遡及適用を行う前と比べて、前連結会計年度の利益剰余金及び当期純利益が112百万円減少しております。
また、1株当たり情報において、前連結会計年度の1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益が、それぞれ7円15銭減少しております。

(「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用)
「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。)等を当事業年度の期首から適用しております。
法人税等の計上区分(その他の包括利益に対する課税)に関する改正については、2022年改正会計基準第20-3項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っております。
なお、当該会計方針の変更による財務諸表への影響はありません。

（なし）

分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価というKAMの対象は変わらず、計上額が販売用不動産102,518百万円・仕掛販売用不動産91,455百万円から115,222百万円・126,893百万円に増加し、連結総資産に占める割合も65.8%から68.1%に上昇した。あわせて「予定販売価格及び予定原価」が「販売価格及び原価」に、「原材料・資材」が「資材」に改められ、「分譲住宅事業等」の「等」も削除された。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
ケイアイスター不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産102,51815,222百万円及び仕掛販売用不動産91,455126,893百万円を計上しており(以下、販売用不動産等)、連結総資産の65.88.1%を占めている。このうち、主たる事業である「分譲住宅事業」に関する販売用不動産等の評価に係る事項は、長期間の滞留や収益性が低下している販売用不動産等に関連する。
これらの販売用不動産等の評価に関して、【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、販売価格等に基づき算定された正味売却価額が取得原価を下回る場合には棚卸評価損を計上している。
会社は在庫回転期間を重視し販売用不動産等の在庫滞留リスクの回避を図っているものの、用地仕入から売上までの期間が長期化するなど収益性の低下により評価損が発生する可能性がある。
販売用不動産等の評価の見積りにおいて、予定販売価格及び予定原価等は、景気動向や金利動向、不動産市況の悪化、競争激化による価格競争、不動産関連税制や不動産及び金融関連の法制度・政策の変化、原材料・資材の需要、価格の変動等により大きく影響を受ける。このような外部要因等を前提に販売用不動産等の評価損を算定することは、将来の住宅販売市況等についての経営者の予測や期待において主観的な判断を伴うものである。
以上から、当監査法人は、分譲住宅事業等に関する販売用不動産等の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、分譲住宅事業等に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
ケイアイスター不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産102,518百万円及び仕掛販売用不動産91,455百万円を計上しており(以下、販売用不動産等)、連結総資産の65.8%を占めている。このうち、主たる事業である「分譲住宅事業」に関する販売用不動産等の評価に係る事項は、長期間の滞留や収益性が低下している販売用不動産等に関連する。
これらの販売用不動産等の評価に関して、【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、販売価格等に基づき算定された正味売却価額が取得原価を下回る場合には棚卸評価損を計上している。
会社は在庫回転期間を重視し販売用不動産等の在庫滞留リスクの回避を図っているものの、用地仕入から売上までの期間が長期化するなど収益性の低下により評価損が発生する可能性がある。
販売用不動産等の評価の見積りにおいて、予定販売価格及び予定原価等は、景気動向や金利動向、不動産市況の悪化、競争激化による価格競争、不動産関連税制や不動産及び金融関連の法制度・政策の変化、原材料・資材の需要、価格の変動等により大きく影響を受ける。このような外部要因等を前提に販売用不動産等の評価損を算定することは、将来の住宅販売市況等についての経営者の予測や期待において主観的な判断を伴うものである。
以上から、当監査法人は、分譲住宅事業等に関する販売用不動産等の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、分譲住宅事業等に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価

監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由
監査上の対応
ケイアイスター不動産株式会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産115,222百万円及び仕掛販売用不動産126,893百万円を計上しており(以下、販売用不動産等)、連結総資産の68.1%を占めている。このうち、主たる事業である「分譲住宅事業」に関する販売用不動産等の評価に係る事項は、長期間の滞留や収益性が低下している販売用不動産等に関連する。
これらの販売用不動産等の評価に関して、【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、販売価格等に基づき算定された正味売却価額が取得原価を下回る場合には棚卸評価損を計上している。
会社は在庫回転期間を重視し販売用不動産等の在庫滞留リスクの回避を図っているものの、用地仕入から売上までの期間が長期化するなど収益性の低下により評価損が発生する可能性がある。
販売用不動産等の評価の見積りにおいて、販売価格及び原価等は、景気動向や金利動向、不動産市況の悪化、競争激化による価格競争、不動産関連税制や不動産及び金融関連の法制度・政策の変化、資材の需要、価格の変動等により大きく影響を受ける。このような外部要因等を前提に販売用不動産等の評価損を算定することは、将来の住宅販売市況等についての経営者の予測や期待において主観的な判断を伴うものである。
以上から、当監査法人は、分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価の合理性が、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。
当監査法人は、分譲住宅事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。

監査上の主要な検討事項（KAM）の内部統制の評価の記載において、変更後の販売価格の反映先が「基幹システム」から「基幹システム又は管理資料」に変更された。評価の対象とする手続の趣旨に変更はなく、反映先の表現が一部拡張されたのみである。

社内規程に基づき物件の販売価格の変更が適切に行われていること、変更後の販売価格が基幹システム又は管理資料に適切に反映され、また、会社の経営方針に従って適切に評価減の計算が行われていることに関して、内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。

社内規程に基づき物件の販売価格の変更が適切に行われていること、変更後の販売価格が基幹システムに適切に反映され、また、会社の経営方針に従って適切に評価減の計算が行われていることに関して、内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。

社内規程に基づき物件の販売価格の変更が適切に行われていること、変更後の販売価格が基幹システム又は管理資料に適切に反映され、また、会社の経営方針に従って適切に評価減の計算が行われていることに関して、内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。

棚卸資産の正味売却価額に関する監査手続の記載が一部変更された。従来の「竣工からの経過期間や値引率の確認による評価損計上漏れの検討」が削除され、契約済み物件は契約価格、未成約物件は最新の売り出し価格であることの確認が追加された。また、予定販売価格・原価の妥当性の検討では、比較対象が近隣物件の実績販売価格及び実績原価と具体化され、仕掛販売用不動産に限定した記載ではなくなった。

・過年度の棚卸資産の評価に関する見積りと実績額について遡及的な検討を実施し、過年度の見積りの妥当性について検討した。
・住宅着工棟数、販売価格、住宅ローン金利に関する統計データを用いた推移分析、競合他社との業績推移比較分析、また、不動産関連税制等に関する改正の内容を確認し、外部要因等による見積りの前提条件の変動について検討した。
・販売用不動産の各物件価格について竣工から期末日までの経過期間に関する資料の正確性を検討した。また、各物件の当初決定価格から現在の販売価格の差となる値引率を確認し、当期の販売用不動産等に対する評価損の計上漏れがないは、契約済み物件は契約書に記載の契約価格、未成約物件は最新の売り出し価格となっていることを検討確認した。
・仕掛販売用不動産について、予定販売価格及び予定原価が妥当な水準となっていることを、近隣物件の実績販売価格及び実績原価との比較により検討した。
・長期滞留した物件として大幅な販売価格の見直しを行った物件の有無を取締役会資料の閲覧、会社への質問によって検討した。

・過年度の棚卸資産の評価に関する見積りと実績額について遡及的な検討を実施し、過年度の見積りの妥当性について検討した。
・住宅着工棟数、販売価格、住宅ローン金利に関する統計データを用いた推移分析、競合他社との業績推移比較分析、また、不動産関連税制等に関する改正の内容を確認し、外部要因等による見積りの前提条件の変動について検討した。
・販売用不動産の各物件について竣工から期末日までの経過期間に関する資料の正確性を検討した。また、各物件の当初決定価格から現在の販売価格の差となる値引率を確認し、当期の販売用不動産等に対する評価損の計上漏れがないことを検討した。
・仕掛販売用不動産について、予定販売価格及び予定原価が妥当な水準となっていることを、近隣物件との比較により検討した。
・長期滞留した物件として大幅な販売価格の見直しを行った物件の有無を取締役会資料の閲覧、会社への質問によって検討した。

・過年度の棚卸資産の評価に関する見積りと実績額について遡及的な検討を実施し、過年度の見積りの妥当性について検討した。
・住宅着工棟数、販売価格、住宅ローン金利に関する統計データを用いた推移分析、競合他社との業績推移比較分析、また、不動産関連税制等に関する改正の内容を確認し、外部要因等による見積りの前提条件の変動について検討した。
・販売価格については、契約済み物件は契約書に記載の契約価格、未成約物件は最新の売り出し価格となっていることを確認した。
・予定販売価格及び原価が妥当な水準となっていることを、近隣物件の実績販売価格及び実績原価との比較により検討した。
・長期滞留した物件として大幅な販売価格の見直しを行った物件の有無を取締役会資料の閲覧、会社への質問によって検討した。

前年にあった、中期経営計画2028の策定に伴いアパート・収益不動産事業を分譲住宅事業から「その他」区分へ変更した旨と、前期セグメント情報を変更後の区分で作成した旨の記載が削除された。報告セグメントを「分譲住宅事業」「注文住宅事業」とする記載自体は変わっていない。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は商品・サービス別の事業本部を置き、各事業本部は取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
従って、当社は事業本部を基礎とした商品・サービス別セグメントから構成されており、「分譲住宅事業」、「注文住宅事業」を報告セグメントとしております。
なお、2024年11月11日に公表しました中期経営計画2028の策定にあたり、報告セグメントの分譲住宅事業に含まれていたアパート・収益不動産事業に係る部分を「その他」の区分に変更しております。
また、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は商品・サービス別の事業本部を置き、各事業本部は取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
従って、当社は事業本部を基礎とした商品・サービス別セグメントから構成されており、「分譲住宅事業」、「注文住宅事業」を報告セグメントとしております。
なお、2024年11月11日に公表しました中期経営計画2028の策定にあたり、報告セグメントの分譲住宅事業に含まれていたアパート・収益不動産事業に係る部分を「その他」の区分に変更しております。
また、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の区分方法により作成したものを記載しております。

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は商品・サービス別の事業本部を置き、各事業本部は取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
従って、当社は事業本部を基礎とした商品・サービス別セグメントから構成されており、「分譲住宅事業」、「注文住宅事業」を報告セグメントとしております。